Удастся ли сохранить исторические дома на перекрестке улиц С. Азимова и Истикбол в Ташкенте?

Осенью 2025 г. в Мирабадском межрайонном суде по гражданским делам Ташкента возобновились процессы, инициированные ООО Abdurauf Stroy к жильцам домов №72 и №24 на пересечении улиц Садыка Азимова и Истикбол.  Первая волна процессов пришлась на 2023 г. Застройщик добивается выселения собственников и сноса зданий, на месте которых планирует построить многоэтажные жилые дома. Жильцы отстаивают своё право частной собственности. На сегодняшний день застройщик выкупил примерно 30 квартир из 54. Оставшиеся владельцы квартир добиваются признания их домов объектами культурного наследия и пытаются спасти их от разрушения.

 

Аргументы в пользу сохранения домов как культурное наследие

Жильцы, как пишет «Газета.uz», полагают, что «дома были предположительно построены по проекту архитектора И. А. Рачинской в стиле конструктивизма. Первый — в 1938 году для руководящего состава Среднеазиатского военного округа, штаб-квартира которого располагалась в Ташкенте (ТуркВО). Второй — в 1950-м».

К вопросу ценности домов №72 и №24 с архитектурной и градостроительной точек зрения аргументированно подходит историк архитектуры, Президент международной обсерватории Alerte Héritage Борис Чухович.

Далее приводим аргументы Чуховича в сокращении

«Стилевые признаки дома №72 показывают, что он был построен скорее всего в середине 1920-х годов. (Согласно техническому паспорту, который был составлен в 1983,  дом был возведён в 1925 году).

Среди характерных признаков архитектуры 1920-х годов упомяну отсутствие традиционного архитектурного декора (особо показательно отсутствие элементов обрамления окон и карнизов), лаконичные бетонные консоли балконов и козырька над входом парадной, а также сплошное остекление подъездной лестницы, характерное для конструктивистской архитектуры. О конструктивистской основе проекта свидетельствует и цилиндрический элемент фасада, выходящий на угол улиц Азимова и Истикбол.

Учитывая небольшое количество функционирующих жилых домов 1920-х годов в Ташкенте, постройку следовало бы стремиться сохранить во имя разнообразия и качества городской застройки.

Судя по планам отдельных квартир, дом №24 по улице Истикбол, скорее всего, является одной из модификаций распространённой серии 1−210, автором которой действительно была архитектор Ирина Рачинская после её перехода в отдел типового проектирования института Узгоспроект в 1946 году.

Работа над серией осуществлялась в 1949 году совместно с инженером В. Озеровым, причём многочисленные модификации этой двухэтажной серии позволяли возводить и трёхэтажные строения.

Судя по всему, для строительства на улице  Истикбол проект дополнялся и перерабатывался: так, обычные прямоугольные балконы были заменены на полукруглые, что придало им эркерный характер.

Сохранность декора в настоящее время является удовлетворительной: в оригинальном виде сохранены карнизные мутулы с вертикальными и горизонтальными розетками, окна с сандриками и замковыми элементами, на эркерных балконах остались характерные решётки со стрельчатыми арками, выдающими стремление придать строению «восточный» вид.

Ввиду небольшого количества подобных сооружений в Ташкенте, дом также было бы предпочтительно сохранить как характерное сооружение архитектуры начала 1950-х годов.

Дома №24 и №72 в градостроительном смысле имеют именно средовое значение, создавая фон для более крупных и индивидуально характерных сооружений. Можно увидеть, как отдельные их элементы отзывались в окружающей застройке: например, на цилиндрический элемент дома №72 в 1930-е годы появился отклик в закруглении фасадного угла постконструктивистского жилого дома на следующем перекрёстке по улице Садыка Азимова.»

В марте 2019 года жильцы в соответствие со ст.12 Закона «Об охране и использовании объектов культурного наследия» обратились письмом в Межрегиональную инспекцию по Ташкенту, Ташкентской и Сырдарьинской областям по охране и использованию культурного наследия. Они просили оказать содействие в сборе исторической информации о домах, а также рассмотреть возможность придания зданиям статуса объекта культурного наследия. Второй раз с аналогичной просьбой жильцы обращались в Управление культурного наследия Ташкента в июле 2022 года.

Тогда правление культурного наследия города Ташкента не посчитало достаточным основанием для включения зданий в Государственный реестр объектов культурного наследия. В ответ на второе обращение, отправленное в июле 2022 года, жильцы получили письмо за подписью начальника управления У. Умарова. В нём сообщалось, что включение жилых домов по адресу С. Азимова, 72 и Истиклол, 24 считается «нецелесообразным». Причин называлось несколько. Одна из них — застройщик, который «выкупил более 20 квартир, и они подготовлены к сносу».

Однако, Согласно ст. 23 Закона Об охране и использовании объектов культурного наследия,  «Собственник объекта материального культурного наследия несет бремя содержания принадлежащего ему объекта материального культурного наследия».

Непонятна логика Агентства, считающего, что застройщик, выкупивший квартиры в доме, подпадающем под характеристики культурного наследия, не должен нести бремя по его сохранению.

Однако позже, Агентство Культурного наследия изменило свое о средовой ценности этих домов в градостроительном смысле :

 «Проект, представленный частным предприятием «Abdurauf Stroy» по строительству многоэтажного жилого дома на месте существующего здания по данному адресу, был рассмотрен на заседании Научно-экспертного совета, прошедшем 15-18 апреля 2025 года. Согласно пункту 74 протокола заседания Совета № 7 (стр. 23), проект строительства многоэтажного здания (с нежилыми помещениями на первом этаже и жилыми на верхних этажах) в охранной зоне «здания школы № 145» за счет сноса домов № 72 и № 24 был отклонен, так как он перекрывает визуальный обзор объекта культурного наследия», говорится в Официальном заявлении Агентства от 13 февраля 2023 г.

Агентство культурного наследия сообщает, что любые строительные работы в охранных зонах объектов культурного наследия находятся под строгим контролем в соответствии с требованиями действующего законодательства».

Жители снова подали заявление о включение своих домов в список культурного наследия.

Однако и застройщик не оставляет свои планы выселить оставшихся владельцев частных квартир и снести эти два уникальных для Ташкента зданий. Рассмотрим его претензии.

 

Основания для сноса?

Решение хокима от 2019

7 феврале 2019 г. тогдашний хоким г. Ташкента   Джахонгир Артыкходжаев издает решение №157 о резервировании земельного участка площадью 0,72 га за ООО «Abdurauf Stroy» для  строительства «многоэтажных современных жилых домов с торгово-бытовыми комплексами на первом этаже» на пересечении улиц Садыка Азимова и Истикбол

Документ опирается на соглашение №81 от 29 января 2019 года «О мерах по реализации инвестиционного проекта в случае принятия инвестиционных обязательств», которое в рамках реализации указа президента страны «О мерах по реализации эксперимента по улучшению инвестиционного климата в городе Ташкенте» заключили между собой хокимият Ташкента в лице экс-хокима Джахонгира Артыкходжаева и инвестор в лице директора ООО «Abdurauf Stroy» Аббасхана Маджидова.

«После встречи в Мирабадском хокимияте жители провели общее собрание членов ТЧСЖ «Минг Урик Коммуналчи», в которое входят дома №72 и №24. Собравшиеся единогласно выразили несогласие с предложением районного хокимията и ООО «Abdurauf Stroy» и зафиксировали его в протоколе, копии которого отправили в районный и городской хокимияты, махаллинский комитет. Потом всё как-то успокоилось. Застройщик не появлялся. В 2020 году началась пандемия. Тоже тишина. В 2021 году застройщик вернулся и начал выкупать квартиры. С июля по октябрь он купил в общей сложности восемь помещений.», писала Газета.уз.

Жители пытались отменить это решение через Административный суд. Жители в своем заявлении ссылались на статьи 53 и 54 Конституции Республики Узбекистан (в старой редакции, 1992 г.), на статьи 164, 166, 197, 199 и 206 Гражданского кодекса, на статьи 12, 13 и 19 Закона Республики Узбекистан «О защите частной собственности и гарантиях прав собственника», которые гласят, что и частная собственность неприкосновенна и защищается государством. Согласно этим положениям закона, собственник может быть лишен собственности только в случаях и порядке, установленном законодательством, а само право собственности бессрочно.

Дело рассматривалось в Ташкентском межрайонном административном суде судьей Ш. Ниязовым.   Ответчиком был городской хокимият, третьим лицом — ООО «Abdurauf Stroy».

Своим решением от 16.08.2022 года по делу № 5-1001-2210/1276, судья отказал жителям в удовлетворении их просьбы аннулировать решение хокима, потому что оно не является нормативно-правовым актом (!)

«Заявитель преждевременно пришел к выводу о том, что оспариваемое решение хокима является нормативно-правовым актом. Понятие нормативно-правового акта закреплено статьей 3 Закона Республики Узбекистан «О нормативно-правовых актах» и, согласно этой статье, нормативно-правовым актом является официальный документ, принятый в соответствии с законодательством, направленный на установление, изменение или отмену правовых норм как общеобязательных государственных предписаний.

Однако, как усматривается из оспариваемого решения хокима, оно не направлено на установление, изменение или отмену правовых норм как общеобязательных государственных предписаний».

К сожалению, приходится признать, что у судей гражданских и административных судов разное видение на решения хокимов. В гражданских судах, решения хокимов ставятся выше Конституции и законов.

Отмена инвестиционного договора

Впоследствии проект ООО Abdurauf был признан несостоятельным.  Ташкентский  городский департамент по инвестициям, промышленности и торговли в своем письме от 19.06.2023 г. сообщил жителям вышеозначенных домов, что правительственная рабочая группа дважды выезжала на место, в октябре 2021 и в сентябре 2022 г., и обнаружила, что ООО Abdurauf Stry не исполняет своих инвестиционных обязательств. В связи с этим инвестиционное соглашение «81 от 29 января 2019 г., подписанное между Ташкентским городским хокимиятом и ООО, а также все его более поздние  дополнения, были отменены, в соответствие с ПКМ №5 от 4 января 2024 г.

Секретный карор

Однако , буквально через полгода тот же Кабинет Министров издает секретное постановление — ПКМ № 413 ХДФУ от 10.07.2024 «О дополнительных мероприятиях по ускорению реализации инвестиционных проектов в качестве эксперимента в целях улучшения инвестиционного климата в г.Ташкенте».

Жители дома №72 по ул. С.Азимова направили в Кабмин следующие вопросы:

• на каком основании проект ОООAbdurauf Story был переведен их категории бесперспективных в категорию перспективных,
• Проводились ли общественные слушания и есть ли протоколы подтверждающие согласие жителей
• На каком основании компания была наделена правами , приравненными к участию в государственных проектах, т.к. в своих судебных исках ООО ссылается на ЗРУ 781
• Имеет ли право ОО подавать в суд иски о принудительном выкупе жиль, т.к. ПКМ №413 не содержит норм, позволяющих частной компании инициировать принудительное отчуждение имущества

Процессы прошлых лет

Первая волна аналогичных процессов с тем же истцом ( ООО Abdurauf Stroy) и теми же ответчиками проходила в 2023 г. Об этом писала «Газета.uz». Тогда в шести судебных разбирательств, инициированных застройщиком, завершились определением о прекращении дела в связи с его неподведомственностью суду.

Дело в том, что Закон Республики Узбекистан ЗРУ-781 от 29.06.2022 «О процедурах изъятия земельных участков для общественных нужд с компенсацией»   ( ст. 11) при изъятии земельных участков под общественные нужды  предусматривает создание компенсационных комиссий  при соответсвующих Кенгашах народных депутатов (ст.11 ЗРУ №781). Причем, какая-либо сторона может обратиться в суд только после попыток досудебного урегулирования спора в этих комиссиях (ст.34 ЗРУ №781).

«В связи с тем, что вопрос возмещения компенсации не рассматривался в Компенсационной комиссии, то в обсуждении требования о выселении нет необходимости. При таких обстоятельствах, суд считает, что исковое заявление не подведомственно гражданскому суду, а равно как не подведомственно административному суду либо экономическому суду. В этой связи суд прекращает производство по делу», — читаем в решении Мирабадского суда по одному из дел, рассматривавшихся в 2023 г.

В судебном заседании представитель истца ООО “Abdurauf stroy” адвокат Рахматуллаева З.Х. пояснила, что спор между сторонами Компенсационной комиссией не рассматривался, поскольку комиссия ответила своим письмом, что их случай не относится к категории изъятия земельных участков для общественных нужд, хотя на первых этажах возводимого строения будут находится нежилые помещения для оказания бытовых услуг.

«У ООО Abdurauf Stroy нет оснований обращаться в суд с требованием о выселении. Даже решение хокима Ташкента не даёт право выселять жильцов в принудительном порядке. Иск был преждевременным. В таких случаях суд выносит определение. Для жильцов это значит то, что это же исковое заявление не может быть повторно подано в суд», — объяснил решение суда адвокат Камалиддин Бахавадинов, представляющий интересы собственников квартир.

 

Новые процессы

Осенью 2025 г.  ООО Abdurauf Story подал иски против десятка собственников квартир в домах №72 и №24 на пересечении улиц Садыка Азимова и Истикбол. Дела рассматривались в Мирабадском межрайонном суде по гражданским делам Ташкента. Несмотря на то, что в аналогичных процессах 2023 г. против этих же жителей тот же застройщик проиграл дела, он подал на них снова мотивируя «вновь открывшимися обстоятельствами», ссылаясь на секретный ПКМ №493 ХДФУ от  10.07.2024. ЗНа сегодняшний день (март 2026 г.) суд в большинстве случаях отказал застройщику под формулировкой «прекращение производства», а в одном случае застройщик сам забрал свое заявление, прося суд не рассматривать это дело.

Суд мотивировал свой отказ положениями законодательства, защищающими право частной собственности и ее неприкосновенность. Суд   также отметил, что проект строительства многоэтажного жилого дома с помещениями для коммерческих предприятий на первых этажах не подпадает под характеристики общественных нужд, четко определенных в ст.4 ЗРУ 781.

«При обращении истца к Кенгашу народных депутатов г. Ташкента по урегулированию выплаты компенсации ответчикам письмом за №25/1 от 10.01.2025 истцу ООО Abdurauf Stroy разъясняется о нецелеообразности обращения в компенсационную комиссию в связи с тем, что запрещается запрещается толкование изъятия участков для любых иных целей в качестве изъятия для общественных нужд», читаем в одном из решений суда.

Казалось бы, вопрос решен в пользу жителей, но беспокойство за судьбу своего жилища и этих замечательных домов все же остается.

Материал подготовила Фарида Шарифуллина