Анализ новых изменений в ПКМ №911 от 16.11.2019
13.01.2022На сайте базы законодательства lex.uz опубликовано ПКМ №14 от 10.01.2022 о внесении изменений в ПКМ №911 от 16 ноября 2019 г. (14 10.01.2022 Вазирлар Маҳкамасининг 2019 йил 16 ноябрдаги 911-сон қарори билан тасдиқланган Ер участкалари олиб қўйилиши ва олиб қўйилаётган ер участкасида жойлашган кўчмас мулк объектлари мулкдорларига компенсация бериш тартиби тўғрисидаги низомга ўзгартириш ва қўшимчалар киритиш ҳақида (lex.uz))
Это уже второй раунд дополнений и изменений в ПКМ №911. О первых мы писали здесь: Новая редакция ПКМ 911 о порядке изъятия земельных участков, сносе и компенсации — Housing news (housing-uz.info)
Мы апгрейдили перевод ПКМ №911, теперь оно выглядит следующим образом, как приведено в ссылке :
ПКМ-911-новая-редакция-2022-01-10_ru
NB! Данный перевод является неофициальным и дается для ознакомления.
Данные изменения вызвали обсуждения в социальных сетях. Ознакомимся с ними.
Пункт 33 дополнен 4 абзацем, где написано, что если в ходе открытого обсуждения изъятия земельного участка, где планируется осуществление инвестиционного проекта, хоть один собственник будет против осуществления инвестиционного проекта, то на данной территории не будет разрешено осуществление данного инвестиционного проекта.
Второое изменение касается пункта 47 , который нынче гласит :» Если получено письменное согласие (составлено Соглашение) 75% собственников, но нет возможности получить согласия у остальных 25% собственников, инициатор имеет право обратиться в суд для определения вида и размера компенсации».
Напомним, что в первоначальной версии данный пункт звучал следующим образом :
47. При наличии письменного согласия (соглашения) не менее 75 процентов собственников, однако отсутствие согласия (не достижения соглашения) с оставшейся частью собственников инициатор вправе обратиться в суд с иском о принудительном выкупе объектов недвижимого имущества по цене, определенной в установленном порядке. Размер, сроки и вид возмещения убытков собственникам, не давшим соответствующего согласие, определяются в судебном порядке.
В апреле 2020г Министерство Юстиции дало разъяснение по данному вопросу, где сказано что до этого этапа — составления соглашения — предшествует этап предварительного обсуждения проекта со всеми собственниками. И только после того как получено предварительное согласие всех собственников, переходят к следующему этапу- получение письменного согласия(составление Соглашения). То есть те 25% которые отказываются давать письменное соглашение, изначально уже дали предварительное согласие и на основании данного согласия уже были проведены определенные процедуры. поэтому инициатору дается право подать на них в суд. Если изначально не давать согласия, то у инициатора не будет возможности подать в суд.» (Дилмурод Мирусмонов)
***
Вот здесь мне не совсем понятно?! По пункту 33, что, если хоть один собственник против, то проекту не быть. А в пункте 47, что, если 25% против, то инициатор может подать в суд. Кто может разъяснить?
***
«Однако за время пути, собака могла подрасти…Если предварительные цены продажи на момент предварительного обсуждения были нормальными, а на момент получения денег, эти цены уже не действительны и ценность квартир уже подросла? Что тогда делать? Продавать по цене которая была оговорена полгода назад или год назад? А деньги вообще могут дать кусками и в рассрочку? Подписавший же уже не может отказаться под угрозой оказаться в числе 25%. И опять частный собственник оказывается между молотом (не полноценная сделка) и наковальней (судебные тяжбы)»
***
Анализ экспертов
«ТОВАРИЩИ! БЕЗУСЛОВНОЕ ВЕРХОВЕНСТВО ПРАВА СОБСТВЕННИКА НА ЗАЩИТУ КВАРТИРЫ ИЛИ ДОМА В СЛУЧАЕ ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ВНОВЬ ПОДВЕРГЛОСЬ ОБСТРУКЦИИ
Кабинет министров Узбекистана постановлением от 10 января (ПКМ-14) внёс изменения и дополнения в Положение о порядке изъятия земельных участков и предоставления компенсации собственникам недвижимого имущества (ПКМ-911).
В частности, пункт 33 положения дополняется следующими абзацем: «Если в ходе открытого обсуждении хоть один собственник будет против реализации инвестиционного проекта на земельном участке, на котором планируется инвестпроект, то не допускается реализация данного инвестиционного проекта на указанной территории».
Кроме того, правительство внесло изменения в пункт 47. Теперь этот пункт будет выглядеть так: «При наличии письменного согласия (соглашения) не менее 75 процентов собственников, но отсутствии возможности получить согласие (недостижении соглашения) оставшейся части собственников инициатор вправе обратиться в суд с иском об определении размера, сроков и видов возмещения убытков собственникам, не давшим соответствующего согласия».
Казалось бы, вот она долгожданная защита права собственности в случае изъятия земельного участка. Но так кажется лишь на первый взгляд.
Почему? Да потому, что фактически эти нововведения ничего не меняют в сложившейся практике.
«Если в ходе открытого обсуждении хоть один собственник будет против реализации инвестиционного проекта на земельном участке, на котором планируется инвестпроект, то не допускается реализация данного инвестиционного проекта на указанной территории». Замечательно! Вот на этом изменении и стоило завершить все нововведения! Всё точка!
Но правительство тут же подправило другой пассаж, который полностью лишает какого-либо положительного смысла все вносимые изменения. Далее — в пункт 47 Положения о порядке изъятия земельных участков и предоставления компенсации собственникам недвижимого имущества — вводится драконовская поправка, которая ничуть не меняет прежнего смысла: «При наличии письменного согласия (соглашения) не менее 75 процентов собственников, но отсутствии возможности получить согласие (недостижении соглашения) оставшейся части собственников инициатор вправе обратиться в суд с иском об определении размера, сроков и видов возмещения убытков собственникам, не давшим соответствующего согласия».
Что это значит? Это означает, что ничего не изменилось в существующей градостроительной практике.
Во-первых, при проведении открытого обсуждения проекта инициатор может обещать собственникам имущества любые «золотые горы»: никакого предварительного договора или соглашения не этом этапе между застройщиком и собственником заключать не предусмотрено (!).
Во-вторых, письменное согласие 75 процентов и более собственников можно подделать, что неоднократно подтверждалось на практике.
В-третьих, на оставшихся несогласных собственников — через судебное разбирательство и решение суда — будет всё-таки наложено обязательство о принудительной (!) продаже объектов недвижимого имущества. И опять здесь будет фигурировать стоимость имущества, определяемая «оценщиками» Республиканского центра судебной экспертизы им. Х. Сулаймановой и которая – практически всегда – вызывает несогласие со стороны собственников изымаемого имущества.
Говоря простым языком, инвестор может пообещать при предварительном обсуждении проекта компенсацию гораздо выше рыночной стоимости и, получив согласие собственников, действовать дальше. Пункт 37 Положения гласит: «После публикации протокола отрытого обсуждения на официальном сайте Совета Министров Республики Каракалпакстан, хокимиятов областей и города Ташкента или районов (городов) материалов по инвестиционным проектам, инвестор осуществляет мероприятия по получению согласия собственников объектов недвижимого имущества. При достижении согласия с собственником между инвестором, Советом Министров Республики Каракалпакстан, хокимиятами областей и города Ташкента и собственником заключается трёхстороннее письменное соглашение, подлежащее обязательному нотариальному удостоверению». Пункт 38 там же уточняет: «Размер, виды и сроки предоставления компенсации определяются соглашением».
Инвестор может – в лучшем случае – предоставить предварительно обговорённые условия 75 процентам собственникам, а на оставшихся – обратиться «в суд с иском об определении размера, сроков и видов возмещения убытков собственникам, не давшим соответствующего согласия». И пусть оставшиеся собственники будут говорить, что застройщик обещал им совершенно другое — суд примет сторону инвестора, ибо никаких предварительных договоров или соглашений (во время обсуждения проекта) заключены не были. Это подтверждает и Министерство юстиции в своих разъяснениях https://www.minjust.uz/ru/press-center/news/98974/: «Только после получения инвестором предварительного согласия собственников Кенгаш принимает решение об изъятии земельного участка, после чего начинается процесс согласования вопроса компенсации и составления соглашения». То есть решение Кенгаша принято и лишь потом начинается «процесс согласования вопроса компенсации». Ловко, правда?
Положение о порядке изъятия земельных участков и предоставления компенсации собственникам недвижимого имущества, утверждённое постановлением Кабинета Министров от16 ноября 2019 года № 911 необходимо кардинально изменить. Необходимо разработать Положение о порядке изъятия земельных участков для государственных и общественных нужд, к которым относятся исключительно:
— изъятия земельных участков, осуществляемые только в следующих целях: предоставление земель для нужд обороны и государственной безопасности, охраняемых природных территорий, создания и функционирования свободных экономических зон;
— выполнение обязательств, вытекающих из международных договоров;
— обнаружение и разработка месторождений полезных ископаемых;
— строительство (реконструкция) автомобильных и железных дорог, аэропортов, аэродромов, объектов аэронавигации и авиатехнических центров, объектов железнодорожного транспорта, мостов, метрополитенов, тоннелей, объектов энергетических систем и линий электропередачи, линий связи, объектов космической деятельности, магистральных трубопроводов, инженерно-коммуникационных сетей;
— исполнение генеральных планов населённых пунктов в части строительства объектов за счёт средств Государственного бюджета Республики Узбекистан, а также в других случаях, прямо предусмотренных законами и решениями президента Республики Узбекистан.
Вопросы решения изъятия земельных участков в рамках осуществления прочих инвестиционных проектов должны решаться между собственниками имущества и инвесторами на основе исключительно рыночных принципов — на договорной основе. Любые другие пути не решат сложившийся клубок противоречий по защите частной собственности между государством и обществом, застройщиками и собственниками имущества.
***
Постановление Кабинета министров от 19.11.2019 г. №911 противоречит Конституции и целому ряду законов Республики Узбекистан, а потому должно быть отменено.
Во-первых, правительство своим решением не имеет право расширять основания для изъятия земельных участков. Законы позволяют это делать только для государственной и общественной нужды.
Во-вторых, подзаконным актом правительства не может вводится основание для поражения граждан в их праве собственности. Имеется ввиду принцип 75% на 25%. Эти 25% такие же граждане, такие же собственники и должны пользоваться такими же правами и защитой со стороны государства. Правительство неправомочно устанавливать какие-то изъятия из гарантированных Конституцией прав граждан, вводить такие дискриминационные меры.
Эти противоречащие Конституции, Жилищному, Земельному, Гражданскому кодексам и Закону о защите частной собственности положения в подзаконном акте правительства нарушают принцип верховенства закона и подрывают общественное доверие к государственным институтам.
ШУЛЕРСТВО https://t.me/uzbloknot/594
Примеров лжи, соседствующей с тотальным беззаконием и некомпетентностью, можно привести десятки,
— говорится в статье Абдуллы Абдукодирова, где он задаётся вопросом: Может ли лживое государство требовать честности от граждан? (https://anhor.uz/economy/trust/)
Вот вам свежий пример: Кабинет министров запретил снос без согласия всех собственников и отменил право застройщика на принудительное выселение.
Так ли это? Давайте разбираться. Сообщается, что теперь изъятие будет происходить по следующей схеме:
предварительное обсуждение проекта со всеми собственниками. Если в ходе открытого обсуждения хоть один собственник будет против, то земля не выделяется;
на основании протокола местный Кенгаш принимает решение о выделении участка;
далее застройщик ведет с собственниками переговоры о компенсации. Ему достаточно прийти к соглашению с 75% владельцев квартир или домов, на остальных он вправе подать в суд, который определяет размер, сроки и вид возмещения убытков по остальным 25%, ну и очевидно санкционирует их принудительное выселение.Что-то кардинально изменилось? Люди, знакомые с судебно-правовой практикой по сносам, уверены, что эти изменения на самом деле только вредят.
Первый этап предварительного согласования и составления протокола уязвим с точки зрения манипуляций, когда застройщик будет сулить неслыханную щедрость, а также фальсификаций, на которые суд не реагирует сейчас и вряд ли начнет впредь. Дальше застройщик продолжит практику создания невыносимых условий для жителей, психологического и морального давления на измор с целью выдавить собственников за копейки, а с теми, кто будет упорствовать и попадет в эти 25% и вовсе никто церемонится не станет (https://uzbloknot.com/…/in-tashkent-a-woman-was…/).
Но не это возмущает больше всего —
Согласно статье 53 Конституции, частная собственность неприкосновенна и защищается государством. Собственник может быть лишен ее только в случаях и в порядке, предусмотренных законом.
Так, что говорит закон? Жилищный кодекс предусматривает возможность изъятия жилых помещений, домов и квартир только в случае изъятия земельных участков для государственных и общественных нужд.
В Земельном кодексе под государственными и общественными нуждами понимаются:
оборона и госбезопасность, охрана природы, создание свободных экономических зон;обязательства, вытекающие из международных договоров Узбекистана;обнаружение и разработка месторождений полезных ископаемых;строительство дорог, аэропортов, аэродромов, объектов транспортной и энергетической инфраструктуры, магистральных труб, инженерно-коммуникационных сетей;исполнение генпланов населенных пунктов в части строительства объектов за счет средств государственного бюджета, а также в других случаях, прямо предусмотренных законами и решениями президента Узбекистана.При этом, как неоднократно заявляло министерство юстиции, изъятие земли в интересах бизнеса не является государственной и общественной нуждой (https://www.gazeta.uz/ru/2021/04/09/lands/).
В случае коммерческой застройки должны действовать положения закона О защите частной собственности и гарантиях прав собственников, то есть на договорной основе в соответствии с Гражданским кодексом, когда стороны должны достигнуть свободного, добровольного и взаимоприемлемого соглашения на рыночных условиях. Государство вмешиваться в этот вопрос не может.
Откуда в ПКМ от 16.11.2019 года № 911 появилось новое, противоречащее законодательству основание для изъятия: «инвестиционные проекты, направленные на комплексное развитие территорий, развитие и улучшение архитектурного облика»?
Постановление Кабинета министров (подзаконный акт) не может противоречить Конституции, Земельному, Жилищному, Гражданскому кодексам и Закону о защите частной собственности.
Никаких оснований для поражения 25% граждан в их праве собственности в интересах коммерческих структур правительство вводить не правомочно.
Вот так на деле происходит подмена понятий. Шулерство же?
А еще бывает и так, что по решению Кенгаша земля выделяется вроде как на общественные нужды под какой-то социальный объект, но на деле строится коммерческое жилье (https://www.gazeta.uz/ru/2022/01/13/nazarbek/).
***
Материал подготовила Фарида Шарифуллина
