Точечная застройка: Ташкентская Махалля Бог-Сарой борется с захватчиком дворовой территории
08.10.2021Точечные застройки — бич современных узбекских городов. Хокимы и застройщики находят более-менее просторные дворы между советскими многоэтажками и пытаются впихнуть туда какое-либо многоэтажное здание, чаще всего жилое. По мнению застройщиков и хокимов, это очень удобно и чрезвычайно выгодно: все коммуникации уже существуют, никого расселять не надо. Однако, жители таких кварталов протестуют, так как само строительство и готовое здание будут нарушать их право на адекватное жилище, которое включает помимо прочего и экологические требования. К тому же точечные застройки нарушают все соответствующие положения действующего законодательства Республики Узбекистан.
Вот один из тысячи кейсов:
ЗАХВАТ ДВОРОВОЙ ТЕРРИТОРИИ В ТАШКЕНТЕ: ИНТЕРЕСЫ ЗАСТРОЙЩИКА ВЫШЕ ЗАКОНА
Четверг, 07 Октября 2021
Еще одна история о том, как жители махалли (квартала – ред.) отстаивают свое право на достойное жилище и выступают против строительство многоэтажного объекта в непосредственной и опасной близости к их домам. На этот раз речь идет о махалле Богсарой в Яккасарайском районе Ташкента. Территориально она примыкает к гостинице Grand Mir, по старинке называемой «Россией».
В этом плотно застроенном квартале, состоящим из примерно двадцати 5-ти и 9-этажек и расположенным между ними детским садом, некое ООО Master Buildings Capital решило вдруг возвести многоэтажную гостиницу с коммерческими помещениями (вплотную к задней стене гостиницы Grand Mir!).
Лирическое отступление: чем объяснить повальное увлечение строительством гостиниц в Узбекистане?
Строить гостиницы в Узбекистане невероятно выгодно. Согласно постановлению президента Республики Узбекистан от 5 января 2019 года № ПП-4095 «О мерах по ускоренному развитию туристской отрасли»:
- земельный участок, выделенный для строительства гостиницы, после его завершения может быть реализован инвестору на праве собственности;
- часть затрат инвесторов на строительство и оснащение новой гостиницы компенсируется за счет средств Государственного бюджета Республики Узбекистан.
Финансирование части затрат инвесторов составляет:
- 40 млн сумов (почти $4 тыс на сегодня.) за каждый номер в гостиницах с категорией 3 звезды;
- 65 млн сумов ($6 тыс.) за каждый номер в гостиницах с категорией 4 звезды.
Роялти организаций за использование известных мировых гостиничных брендов также частично финансируются за счет средств Государственного бюджета:
- первые 50 гостиниц с категорией 3 звезды — ежегодно в эквиваленте по 200 долларов США за номер для каждой гостиницы;
- первые 30 гостиниц с категорией 4 звезды — ежегодно в эквиваленте по 400 долларов США за номер для каждой гостиницы.
Также постановлением предусмотрены некоторые таможенные и налоговые льготы
Вернемся к махалле Бог-Сарой
Здесь несколько лет назад за гостиницей «Россия» располагались два двухэтажных дома по 8 квартир каждый и общей площадью чуть больше 900 кв. м. ООО Master Buildings Capital выкупило эти дома в 2019 году и сразу установило забор, захватив прилегающую к ним территорию в 3000 кв. метров.
Так выглядела раньше эта территория
Ограждение сразу же сузило жизненное пространство жителей десяти прилегающих домов. Забор находится в 6-10 метрах от домов, а от детского сада его и вовсе отделяет узкая тропинка. В ответ на обращения граждан в различные инстанции по поводу ограждения территории, приходили отписки.
Территория огорожена. Въезд во двор
Согласно письму Ташкентского городского управления Палаты государственного кадастра при Государственном налоговом комитете, право на территорию возле тех двух домов никак не было установлено: ни за ЖЭКом советской эпохи, ни за самими этими домами после приватизации. То есть это была территория общего пользования.
Далее Палата сообщает:
«Законом Республики Узбекистан 581 от 07.11.2019 «Об управлении многоквартирными домами», установлено, что «Земельный участок, прилегающий к многоквартирному дому, предоставляется органами государственной власти на местах собственникам помещений многоквартирного дома на праве постоянного пользования». Так как со стороны собственников помещений или ТЧСЖ, обслуживающего данные многоквартирные дома, соответствующих обращений не поступало, земельный участок не был закреплен в установленном порядке и вид права собственности не установлен».
Как явствует из ответа АО «ТАШГИПРОГОР» от 10.05.2021 на запрос жителей, «указанный земельный участок взят в земельный запас хокимията (администрации) города на основании решения хокима г. Ташкента от 17 сентября 2007 г. за №810».
После того, как ООО Master Buildings Capital выкупило все квартиры в этих двухэтажках, кадастровые службы зарегистрировали земельный участок площадью в 3000 кв. м на праве постоянного пользования за указанным ООО, «согласно утвержденных и скорректированных со стороны Главного управления строительства города Ташкента границ участка», как явствует из ответа кадастровой Палаты.
Однако управления строительства не наделены правом отвода земельных участков, это прерогатива исключительно хокимиятов. Но именно такого решения хокима города Ташкента о передаче этого участка ООО Master Buildings Capital нет.
Жители махалли против
Граждан перспектива строительства гостиницы в их дворе и вплотную к детскому саду не обрадовала. На проведенном собрании жители десяти домов высказались против отвода участка в 3000 квадратных метров, а также против предстоящего строительства.
«Строительство будет осуществляться в непосредственной близости от наших домов и детского сада. В период стройки резко ухудшится экологическая обстановка из-за выбросов загрязняющих веществ воздух, шума, пыли, вибрации и пр. Вырастет нагрузка на существующие коммуникации», — говорит жительница Карина Панкратова.
Люди считают, что данный участок следует озеленить и превратить его в место для детских игр, прогулок и отдыха.
Активисты подали в Ташкентский межрайонный суд по административным делам заявление с просьбой признать недействительным разрешение, выданное Яккасарайским районным отделом на «перепрофилирование» снесенных двухэтажек в многоэтажное жилое здание с гостиницей и коммерческими объектами.
Аргументы жителей:
Перепрофилирование и реконструкция подразумевает изменение существующей конструкции здания, а не его полный снос и возведение нового объекта. Согласно Административному регламенту оказания государственных услуг по выдаче разрешения на перепрофилирование и реконструкцию объекта, под перепрофилированием объекта подразумевается «изменение целевого назначения объекта с реконструкцией или без реконструкции, то есть приспособление помещений (зданий) под вид деятельности, не предусмотренный в его проектно-сметной и кадастровой документации».
А под реконструкцией объекта подразумевается:
- изменение его объема и площади, которое сопровождается изменением несущих частей, влияющих на устойчивость, сейсмостойкость зданий и сооружений;
- изменение его объема и площади без изменения несущих частей, влияющих на устойчивость, сейсмостойкость зданий и сооружений;
- внесение изменений в несущие части зданий и сооружений с сохранением первоначального объема;
- строительство примыкающих и отдельно стоящих дополнительных капитальных зданий и сооружений на собственном земельном участке.
(Приложение № 2 к постановлению Кабинета министров от 18 мая 2018 года № 370. http://370-сон 18.05.2018. Об утверждении некоторых административных регламентов оказания государственных услуг в сфере архитектуры и строительства (lex.uz)),
Кроме того, предполагаемое строительство нарушает строительные нормы и правила (СНИП) , а именно положения пункта 21.1 ШНК 2.07.01-03 «Планирование развития и застройки территорий городских и сельских населенных пунктов», который гласит:
«Расстояния между жилыми зданиями, жилыми и общественными, а также производственными зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности, зрительной изоляции основных жилых помещений и приквартирных двориков, а также в соответствии с противопожарными требованиями».
Согласно статьи 4 Градостроительного кодекса РУз, «в случае, если градостроительная деятельность противоречит интересам общества, государства, юридических и физических лиц, то такая деятельность должна быть прекращена».
В соответствие со ст. 10 указанного кодекса, если градостроительная деятельность затрагивает интересы граждан и ведется с нарушением законодательства, то они имеют право требовать в административном или судебном порядке отмены решения о строительстве зданий.
Объект, который ООО хочет возвести, относится к 3 категории опасности (высокая степень), согласно постановлению Кабинета министров (ПКМ) №496 от 20.08 2020 «Об утверждении «Административного регламента осуществления государственного строительного контроля на объектах и классификации категорий опасности объектов».
Приведем выписку из этого нормативно-правового акта:
Согласно вышеупомянутому регламенту из ПКМ №370 от 18.05.2018, а именно его пунктам 23 и 22, не допускается выдача разрешений на реконструкцию таких объектов в жилой зоне:
«п. 22. …Основанием для отказа в выдаче разрешения на перепрофилирование является также расположение помещения в жилой зоне — в случаях, предусмотренных в пункте 23 настоящего Регламента.
23. Не допускается выдача разрешений на перепрофилирование и реконструкцию объектов, расположенных в жилой зоне, на виды деятельности:
III категории, указанные в приложении № 2 (Классификация объектов по категории сложности) к постановлению Кабинета Министров от 22 января 2016 года № 15 «О дополнительных мерах по совершенствованию проектных работ и экспертизы инвестиционных проектов, финансируемых за счет централизованных инвестиций».
В ожидании суда
Вняв доводам истцов, судья Межрайонного административного суда Ташкента М. Эргашев своим решением от 1 июля 2021 года признал незаконным решение отдела строительства Яккасарйского района на реконструкцию и перепрофилирование офисного здания ООО Master Building Capital.
Однако, последовавшая затем аппеляционная коллегия городского административного суда под председательством судьи Н.Жавлиева своим постановлением от 20 сентября 2021 отменила решение районной инстанции, оставив разрешение на «перепрофилирование» в силе. Суд принял как должное, что участок в 3000 кв. метров был зарегистрирован за указанным ООО на праве собственности и постоянного пользования, хотя никаких документов о передаче этого участка на суде предоставлено не было.
Суд мотивировал свое решение тем, что жители окружающих домов пропустили трехмесячный срок подачи иска, тем самым нарушив срок исковой давности.
По вышеуказанным аргументам граждане также пытались признать недействительным кадастр в части земельного участка, подав заявление в Межрайонный административный суд г. Ташкента. Однако и этот суд они проиграли.
22 сентября 2021 года, судья Межрайонного административного суда Ташкента С. Михлиев принял решение в пользу застройщика, отказав жителям махалли в их иске о признании кадастра ООО Master Buildings Capital и его номера недействительными: якобы был пропущен срок давности. Решение он принял в пользу застройщиков: им оставили землю на …. основании топографической карты 1:500.
Тем не менее, жители не сдаются. Сейчас они готовят заявления в высшие инстанции судов по обоим процессам и пишут письма в соответствующие государственные органы».
Фарида Шарифуллина, администратор группы в Фейсбуке Ташкент-СНОС
