Реновация и забытая земля под многоквартирными домами: что происходит с правом постоянного пользования?

После принятия Закона о градостроительной реновации выяснилось, что один из ключевых вопросов остаётся без ответа: как будут трансформироваться права на земельные участки под многоквартирными домами, если во многих случаях эти права так и не были оформлены надлежащим образом?

 

Вступление

После принятия Закона Республики Узбекистан «О градостроительной реновации» основное внимание общественности было сосредоточено на вопросах компенсации, порядке принятия решений о реновации и гарантиях защиты собственников жилья.

Однако за рамками обсуждения осталась другая проблема, имеющая не меньшее значение для правообладателей. Речь идёт о земельных участках, на которых расположены многоквартирные дома.

На первый взгляд новый закон подробно регулирует судьбу таких участков в процессе реновации. Однако при более внимательном анализе возникает вопрос: каким образом могут прекращаться и трансформироваться права на землю, если государство до настоящего времени не завершило оформление этих прав для значительной части многоквартирного жилищного фонда?

Для ответа на этот вопрос необходимо обратиться к нормам земельного и жилищного законодательства, существовавшим задолго до принятия закона о реновации.

 

Земля под многоквартирным домом: что говорит закон

После вступления в силу Закона о градостроительной реновации может создаться впечатление, что вопросы земельных участков под многоквартирными домами впервые получили правовое регулирование. На самом деле это не так.

Ещё до принятия закона о реновации законодательство Республики Узбекистан закрепляло право собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок, необходимый для его эксплуатации.

Так, статья 20 Земельного кодекса устанавливает, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, а также прилегающий к нему земельный участок предоставляются собственникам помещений на праве постоянного пользования.

Аналогичное положение содержится в статье 63 Земельного кодекса, согласно которой придомовые земельные участки многоквартирных домов предоставляются в постоянное пользование собственникам жилых и нежилых помещений этих домов.

Соответствующие нормы закреплены также в жилищном законодательстве. Статья 126 Жилищного кодекса и статья 7 Закона Республики Узбекистан «Об управлении многоквартирными домами» предусматривают предоставление земельного участка собственникам помещений на праве постоянного пользования.

Таким образом, право собственников многоквартирного дома на придомовой земельный участок не возникло вместе с законом о реновации. Оно существует в законодательстве уже много лет и является одним из элементов правового режима многоквартирного дома.

Однако между существованием права в законе и его фактической реализацией на практике существует существенная разница.

 

От права на бумаге к праву на местности: что произошло в Ташкенте

В 2021 году Президент Республики Узбекистан подписал Указ № УП-6243, направленный на совершенствование управления многоквартирным жилищным фондом.

Пунктом 2 данного Указа было предусмотрено выделение собственникам помещений земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, а также прилегающих к ним территорий на праве постоянного пользования.

Во исполнение указанного Указа 8 июля 2024 года хоким города Ташкента принял решение № 432-14-0-Q/24 «О выделении земельных участков, используемых собственниками многоквартирных домов в городе Ташкенте, между собственниками жилья с правом постоянного пользования».

Данным решением были определены тысячи земельных участков, выделенных собственникам помещений многоквартирных домов города Ташкента на праве постоянного пользования, с указанием их кадастровых номеров и площади.

На первый взгляд может показаться, что вопрос наконец был решён. Однако дальнейшее развитие событий показало, что между принятием административного акта и фактической реализацией предусмотренных им прав существует значительная дистанция.

Во многих случаях границы предоставленных земельных участков так и не были вынесены в натуру, межевые знаки не установлены, а собственники помещений не получили возможности достоверно определить пределы принадлежащих им земельных участков.

Иными словами, законодательство и решения органов государственной власти предусматривают наличие у собственников права постоянного пользования соответствующими земельными участками, однако практическая реализация этого права во многих случаях остаётся незавершённой.

Именно здесь возникает проблема, которая приобретает особое значение после принятия Закона о градостроительной реновации.

 

Благоустройство территории при неопределённых границах земельного участка

Проблема носит не только теоретический характер.

Законодательство Республики Узбекистан возлагает на собственников помещений многоквартирных домов обязанности по содержанию и благоустройству придомовой территории.

Статьи 132, 137 и 138 Жилищного кодекса, а также Закон Республики Узбекистан «Об управлении многоквартирными домами» предусматривают участие собственников в содержании, санитарном обслуживании, благоустройстве и озеленении территории, связанной с многоквартирным домом.

Дополнительные задачи в этой сфере были поставлены Постановлением Президента Республики Узбекистан от 30 декабря 2021 года № ПП-76, направленным на развитие благоустройства, озеленения и создание комфортной городской среды.

Таким образом, законодательство предусматривает активное участие собственников помещений в содержании придомовой территории, уходе за зелёными насаждениями, установке элементов благоустройства и обеспечении надлежащих условий проживания.

Однако возникает закономерный вопрос: каким образом собственники могут полноценно исполнять эти обязанности, если границы соответствующего земельного участка во многих случаях остаются неопределёнными?

Если земельный участок не вынесен в натуру, отсутствуют межевые знаки, а его фактические границы неизвестны правообладателям, любое благоустройство оказывается сопряжено с правовой неопределённостью.

Собственник обязан заботиться о территории, но при этом не может достоверно определить, где именно заканчивается территория, предоставленная ему на праве постоянного пользования.

В результате возникает парадоксальная ситуация: законодательство одновременно возлагает на граждан обязанности по содержанию придомовой территории и не обеспечивает надлежащую реализацию механизма определения её границ.

Именно эта правовая неопределённость приобретает особое значение в условиях действия нового закона о градостроительной реновации, поскольку теперь речь идёт уже не только о благоустройстве территории, но и о последующем прекращении либо трансформации прав на неё.

 

Что происходит с земельным участком при реновации

Закон Республики Узбекистан «О градостроительной реновации» содержит специальный механизм, регулирующий судьбу земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на территории реновации.

Согласно статье 49 Закона, после достижения соглашения с правообладателем и выполнения условий компенсации права на жилые и нежилые объекты, а также на земельные участки переходят к специально создаваемой Дирекции реновации.

Статья 51 предусматривает возможность изменения границ существующих земельных участков, их объединения, а также формирования новых земельных участков для реализации проекта реновации.

Наиболее существенное положение содержится в статье 52 Закона. В ней прямо указано, что все существующие права на земельные участки в границах территории реновации прекращаются, а после завершения строительства возникают новые права в отношении вновь созданных объектов недвижимости.

Таким образом, законодатель исходит из того, что на момент начала реновации существуют определённые права на земельные участки, которые могут быть прекращены, трансформированы и впоследствии заменены новыми правами.

На первый взгляд такая конструкция выглядит логичной. Однако именно здесь возникает вопрос, который остаётся без прямого ответа в тексте закона.

 

Как прекратить право, которое не реализовано в полном объёме?

Как уже отмечалось выше, законодательство Узбекистана на протяжении многих лет признаёт право собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок под домом и прилегающую территорию.

Однако во многих случаях это право существует преимущественно на уровне нормативных актов, решений органов власти и кадастровых записей, тогда как его практическая реализация остаётся незавершённой.

Границы значительной части придомовых территорий не вынесены в натуру, межевые знаки отсутствуют, а правообладатели не располагают документально подтверждённой информацией о фактических границах земельного участка, которым они должны пользоваться.

В этой связи возникает принципиальный вопрос.

Если границы земельного участка не определены на местности и правообладатель не имеет возможности достоверно установить объём принадлежащего ему права постоянного пользования, то каким образом будет обеспечена прозрачность его прекращения в рамках реновации?

Как правообладателю проверить объём прекращаемого права?

Как проверить, весь ли земельный участок учтён при расчёте компенсации?

Как убедиться, что после объединения, перераспределения и изменения границ земельных участков не происходит фактическое уменьшение объёма прав, которыми ранее обладали собственники помещений?

Ответов на эти вопросы Закон о градостроительной реновации не содержит.

 

Что происходит, если реновация останавливается на полпути?

В обычной ситуации право на земельный участок и расположенный на нём объект недвижимости существуют одновременно и взаимосвязаны между собой.

Однако механизм, предусмотренный Законом о градостроительной реновации, предполагает иную последовательность действий.

Сначала правообладатель получает компенсацию либо заключает соглашение об участии в проекте реновации. После этого права на объект недвижимости и земельный участок переходят к Дирекции реновации. Далее существующие права на земельный участок прекращаются, границы участков могут быть изменены или объединены, а сама территория используется для реализации нового проекта.

Закон исходит из того, что после завершения строительства правообладатели получат новые объекты недвижимости и соответствующие права на землю в новом градостроительном образовании.

Однако между прекращением прежних прав и возникновением новых неизбежно существует определённый временной промежуток.

Именно в этот период возникают наиболее серьёзные юридические риски.

Если реализация проекта осуществляется без существенных финансовых затруднений, указанный механизм может функционировать в штатном режиме. Однако любой крупный строительный проект объективно связан с предпринимательскими рисками: изменением рыночной конъюнктуры, ростом стоимости строительства, проблемами финансирования, корпоративными конфликтами либо банкротством участников проекта.

В подобных ситуациях правообладатель оказывается в особом положении. Его прежние права на объект недвижимости уже прекращены, прежний земельный участок трансформирован в рамках проекта реновации, а новые объекты недвижимости ещё не созданы.

Возникает вопрос: какие дополнительные гарантии получает правообладатель именно на этом этапе?

Закон предусматривает различные формы компенсации. Вместе с тем анализ положений Закона о градостроительной реновации не выявляет норм, предусматривающих обязательное резервирование полной стоимости будущих обязательств на независимых эскроу-счетах до начала сноса объектов. Не предусмотрен также специальный механизм защиты правообладателей на случай неплатёжеспособности участников проекта.

В результате риск финансовых проблем проекта в значительной степени переносится на тех лиц, которые уже утратили прежние права на имущество и земельный участок, но ещё не приобрели новые.

 

Особенность многоквартирных домов: земля существует по закону, но не всегда существует на местности

Ситуация с многоквартирными домами имеет важную особенность, которая редко обсуждается в публичном пространстве.

В отличие от большинства иных объектов недвижимости, земельные участки под многоквартирными домами во многих случаях не имеют чётко обозначенных и известных жителям границ, несмотря на наличие соответствующих норм законодательства.

Формально право постоянного пользования такими участками предусмотрено Земельным кодексом, Жилищным кодексом и Законом «Об управлении многоквартирными домами». В ряде случаев имеются решения органов государственной власти о предоставлении соответствующих земельных участков.

Однако на практике собственники помещений зачастую не могут ответить на простой вопрос: где именно проходят границы земельного участка, предоставленного их дому?

Они знают адрес дома. Они знают площадь своих квартир. Но они не располагают сведениями о фактических границах земельного участка, который в силу законодательства должен находиться в их постоянном пользовании.

Именно поэтому положения статей 49–52 Закона о градостроительной реновации вызывают дополнительные вопросы применительно к многоквартирным домам.

Если право на земельный участок прекращается, то правообладатель должен понимать объём прекращаемого права.

Если земельный участок трансформируется, объединяется либо его границы изменяются, правообладатель должен иметь возможность проверить, какой именно участок подвергается таким изменениям.

Если впоследствии возникают новые права на земельный участок, должна существовать возможность сопоставить их с теми правами, которые существовали ранее.

Однако при отсутствии установленных на местности границ подобная проверка становится крайне затруднительной.

Возникает парадоксальная ситуация. Государство на протяжении многих лет предусматривало предоставление собственникам помещений земельных участков многоквартирных домов на праве постоянного пользования, но во многих случаях так и не завершило процедуры, необходимые для полноценной реализации этого права. Теперь же Закон о градостроительной реновации предусматривает возможность прекращения и трансформации соответствующих земельных прав.

Иными словами, возникает вопрос: каким образом правообладатель может проверить законность и полноту прекращения либо трансформации своего земельного права, если границы соответствующего земельного участка во многих случаях так и не были определены на местности?

Этот вопрос приобретает дополнительное значение с учётом государственной политики последних лет, направленной на усиление гарантий имущественных прав и недопущение необоснованного вмешательства в них. Если право на земельный участок предусмотрено законодательством и подтверждено решениями органов государственной власти, то его последующая трансформация предполагает предварительное обеспечение возможности правообладателя чётко определить объём принадлежащего ему права и последствия его изменения.

Именно поэтому проблема оформления придомовых земельных участков выходит далеко за рамки кадастровой или технической процедуры. После принятия Закона о градостроительной реновации она становится вопросом защиты имущественных прав собственников помещений в многоквартирных домах.

 

Что необходимо сделать до запуска реновации

Закон о градостроительной реновации вступает в силу через шесть месяцев после официального опубликования, а именно 1 декабря 2026 г. Это означает, что у государства сохраняется возможность устранить часть выявленных правовых неопределённостей до начала реализации первых проектов.

Прежде всего необходимо завершить процесс оформления земельных участков под многоквартирными домами, предусмотренный Земельным кодексом, Жилищным кодексом, Законом «Об управлении многоквартирными домами» и Указом Президента № УП-6243.

Правообладатели должны иметь возможность не только ознакомиться с информацией о выделенном земельном участке, но и достоверно определить его границы на местности. Для этого требуется завершение кадастровых процедур, вынос границ в натуру и обеспечение доступа граждан к соответствующим картографическим материалам.

Не менее важным представляется нормативное урегулирование порядка трансформации прав на земельные участки в рамках реновации. Правообладатели должны иметь возможность понимать, какой именно земельный участок участвует в проекте, каким образом изменяются его границы и какие права возникают после завершения строительства.

Особого внимания требует вопрос защиты правообладателей на случай возникновения финансовых проблем при реализации проекта реновации. Чем существеннее вмешательство в имущественные права граждан, тем более надёжными должны быть механизмы их защиты.

Наконец, подзаконные акты, которые предстоит принять в развитие Закона о градостроительной реновации, должны обеспечить максимальную прозрачность всех процедур, связанных с прекращением, объединением и последующей трансформацией земельных прав.

Без решения этих вопросов реновация рискует столкнуться не только со сложностями градостроительного характера, но и с многочисленными спорами о правах на земельные участки, которые на протяжении многих лет оставались недостаточно урегулированными.

 

Вместо заключения

Дискуссия о реновации сегодня в основном сосредоточена на размере компенсации, порядке принятия решений и судьбе жилых домов. Однако за этими вопросами часто остаётся незамеченной земля, на которой расположены сами дома.

Между тем именно земельный участок является одним из ключевых элементов имущественных прав собственников помещений в многоквартирном доме.

Законодательство Узбекистана уже давно предусматривает предоставление такой земли собственникам помещений на праве постоянного пользования. Однако во многих случаях государство до настоящего времени не завершило оформление этих прав в полном объёме.

В этих условиях закономерно возникает вопрос: если право постоянного пользования земельным участком многоквартирного дома ещё не реализовано надлежащим образом, каким образом будет обеспечена его справедливая и прозрачная трансформация в рамках реновации?

Ответ на этот вопрос имеет значение не только для отдельных домов или кварталов. От него во многом зависит уровень доверия граждан к самой идее реновации и к механизмам защиты права собственности в целом.

 

 

Алишер Насимов, гражданский активист