Суды в Узбекистане принуждают к сделке: Бектемир

В судах Узбекистана продолжаются суды по принудительному выселению граждан из своих собственных домов. Правда, по несколько завуалированным формулировкам. Схема такова

1) застройщик обращается в суд с заявлением определить рыночную (!) стоимость участка /дома /, который он собирается снести,

2) суд назначает экспертизу Центра судебной экспертизы им. Сулеймановой и выносит цену, по которой собственник обязан отдать свой дом застройщику;

3) на основании пункта 2 суд от имени Республики Узбекистан лишает права собственности гражданина на свое собственное жилище, которое он либо получил в наследство от своих родственников, либо купил за свои собственные деньги без участия государства;

4) на основании пунктов 2 и 3, суд передает право собственности застройщику.

При этом избегается выражение «выселить из дома». Но  в результате таких судебных решений к собственникам приходят работники Бюро принудительного исполнения решений судов (в просторечии » МИБ») и жителей выселяют.

Получается, что суд принуждает владельца своего собственного жилища продать дом застройщику, на условиях последнего, иными словами, суд выносит решение о принудительной сделке. Хотя  Статья 102 Гражданского кодекса РУз четко определяет : Для совершения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). А Статья 354 ГК РУз прямо говорит: «Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, иным законом или принятым обязательством».

 

Рассмотрим одно из последних судебных решений на принудительное выселение

У нас имеется решение Мирабадского суда по гражданским делам  №2-1002-2515/94595 от 19 марта 2026 г. Примечательно то, что здесь судья скопом рассматривал дела шести владельцев своих собственных шести домов. Ташкентский адвокат Виктория Шмарковская отмечает, что ныне гражданские суды переполнены заявлениями/исками, и у сверхперегруженных судей не хватает времени на рассмотрение дела по существу и написание решений .

Хотя в делах по сносам речь идет о праве частной собственности каждого гражданина в отдельности. В Конституции РУз права и обязанности  граждан описываются как индивидуальные, а не коллективные. Посмотрите на главу VII. «Личные права и свободы», где каждое положение начинается со слова «Каждый человек имеет право»

К тому же нарушается законодательство об охране персональных данных. Ведь даже если не публиковать это решение в открытом доступе, фигуранты этого дела получают полную информацию друг о друге , включая коммерческую тайну (стоимость дома). Мы со своей стороны в данной статье персональные данные раскрывать не будем, т.к. не в них суть. Исследуем логику процесса

Итак, в начале 2026 г. Мирабадский межрайонный суд по гражданским делам г.Ташкента, под председательством судьи Хамраевой Э.Д., рассматривала гражданское дело №2-1002-2515/94595 (решение вынесено 19 марта 2026 г.), инициированное ООО «GROWTH LEVER» сразу к шести собственникам своих домов, проживающих в Бектемирском районе по ул. Нурафшон и Истикбол для строительства многоэтажного жилого комплекса.

Суд, обсуждая исковые требования истца, исходил из следующих требований закона (для экономии места и времени читателей приводим ссылки на положения использованных законов ): ст.206 Гражданского кодекса  , ст.27 Жилищного кодекса Республики Узбекистан, ст.5 и 37 Земельного кодекса Республики Узбекистан  , 

Ст.4, 17, 20, 21, 23, 39, Закона Республики Узбекистан

 Суд удовлетворил исковые требования ООО «GROWTH LEVER» к ответчикам о предоставлении денежной компенсации, прекращении права собственности и признании права собственности.

 

Какова проблема шести владельцев собственных шести домов?

Кому выделялась земля?

Истец, т.е. застройщик, заявляет, что согласно решения хокима города Ташкента за №356 от 25.12.2013 года ООО «GROWTH LEVER» выделен земельный участок площадью 4,7 га в постоянное пользование, находящийся по адресу: город Ташкент, Бектемирский район, улица Малая кольцевая, улица Истикбол, Куйлик ота и улица Нурафшон для строительства многоэтажного жилого комплекса. Однако , согласно выписке с сайта Orguz.info, ООО «GROWTH LEVER» было создано 10.07.2019.

В судебном заседании адвокат ООО «GROWTH LEVER» признала, что в исковом заявлении неверно было указано основание выдела земельного участка – решение хокима города Ташкента за №356 от 25.12.2013 года.

На самом деле, решением Хокима г.Ташкента №197 от 02.03.2013 года касалось инжиниринговой компании «Ягона буюртмачи хизмати» (Служба единого подрядчика) при хокимияте г. Ташкента. Ей совместно с РУВД Бектемира, службам ГУАС и кадастра было поручено организовать изучение стоимости сносимых объектов и получить заключение соответствующей комиссии по компенсации.

Затем появляется второе решение хокима Ташкента: №609 от 17.05.2017. Этим решением 1,35 га на указанном участке выделяется ООО Magic Fruit на праве постоянного пользования для строительства ТРЦ (Compass). Третьим решением хокима Ташкента №316 от 26.02.2018, ООО Magic Fruit в Бектемирском районе выделяется уже 6,0 га. между ул. Тошкент Халка автомобил йули (ТКАД) и Фаргона Йули.

Затем этот застройщик каким-то образом устраняется и в свет выходит уже третье решение.

Письмом №01-214 от 12.05.2020 года Хоким Ташкента обратился к Премьер Министру, где указал, что разработан инвестиционный проект по сносу жилых и нежилых помещений и строительству на их месте современного жилого комплекса в Бектемирском районе между Ташкентской Кольцевой Дорогой и улицей Истикбол. В письме сообщается, что Ташкентский городской и Бектемирский районный хокимияты изучили предложения ряда инвесторов, и проект ООО «GROWTH LEVER», общей стоимостью 10 млн. долларов США, был признан перспективным.

22.05.2020 года письмом №05/1-3643 Премьер-министр Республики Узбекистан дал согласие на проект ООО «GROWTH LEVER».

Далее Ташкентский городской Кенгаш народных депутатов своим решением №110/14-6 от 03.07.2020 года разрешает провести открытое обсуждение с собственниками жилых и нежилых помещений в Бектемирском и Мирабадском районах в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд.

Тут мы видим видим противоречие с положениями Закона Республики Узбекистан от 29.06.2022 года, вступившего в силу 01.10.2022 года «О процедурах изъятия земельных участков для общественных нужд с компенсацией», (ЗРУ №781)

Приведем целиком ст.4 этого замечательного закона, тем более, что и сама судья его приводит полностью в своем решении:

«Общественными нуждами признаются изъятие земельных участков с компенсацией в следующих целях:

• предоставление земель для нужд обороны и государственной безопасности, охраняемых природных территорий, создания и функционирования свободных экономических зон, зон свободной торговли;
• выполнение обязательств, вытекающих из международных договоров Республики Узбекистан;
• разведка и разработка месторождений полезных ископаемых (за исключением месторождений общераспространенных полезных ископаемых);
• строительство (реконструкция) автомобильных и железных дорог республиканского и местного значения, аэропортов, аэродромов, объектов аэронавигации и авиатехнических центров, объектов железнодорожного транспорта, мостов, метрополитенов, тоннелей, инженерных объектов и линий системы энергетики и связи, объектов космической деятельности, магистральных трубопроводов, инженерно-коммуникационных сетей, системы ирригации и мелиорации;
• исполнение утвержденных генеральных планов населенных пунктов в части строительства объектов за счет средств Государственного бюджета Республики Узбекистан;
• осуществление проектов, предусматривающих строительство за счет централизованных инвестиций зданий и сооружений государственных учреждений образования, здравоохранения, культуры и медико-социального обслуживания, указанных в государственных инвестиционных программах«.

«Запрещается толкование изъятия земельных участков для любых иных целей в качестве изъятия для общественных нужд», читаем в решении суда.

Решением №147/18-6 от 19.08.2020 года Ташкентский городской Кенгаш народных депутатов  постановил принять во внимание что было проведено открытое обсуждение с собственниками жилых и нежилых помещений расположенных в Бектемирском и Мирабадском районахю Кенгаш разрешил ООО «GROWTH LEVER» осуществить проект современного жилого комплекса в Бектемирском и Мирабадском районах между Ташкентской кольцевой дорогой и улицей Истикбол, улица 2-проезд Истикбол, Куйлик ота, улицы Нурафшон и Нурафшон 1-проезд, обеспечить выдел компенсации в связи с изъятием земель для государственных и общественных нужд.

Этот пассаж мы также цитируем по решению суда! То есть на одной странице суд указывает, что запрещено вольно толковать изъятие для общественных нужд, и тут же принимает документ, где говорится, что строительство жилого комплекса общественной нуждой!

Как видим решение предписывает создать компенсационную комиссию (пункт 3) и опубликовать данное решение в газетах «Тошкент окшоми» и «Вечерний Ташкент», а также на сайте городского хокимията www.tashkent.uz.

Мы не нашли на сайте www.tashkent.uz данное решение

Также при Кенгаше депутатов Бектемирского района не была создана компенсационная комиссия. Застройщик обратился с письмом от 26.05.2025 года к Кенгашу народных депутатов города Ташкента. В ответ, письмом №25/3 от 10.06.2025 года по поводу компенсации за снос помещений истцу было рекомендовано обратиться в суд.

 

Под сносом 13 лет

В судебном заседании все ответчики исковые требования не признали: кого-то не устроил размер компенсации, а кого-то —  вид компенсации.

А третьи и вовсе мотивировали свой отказ тем, «что целью строительства истцов не являются государственные или общественные нужды», читаем в решении суда.

Ответчики не отрицают ведения переговоров с застройщиком и хокимиятом. Однако суммы предыдущих договоренностей съела инфляция. Также ответчики указывали, «что представители истца не приходят и не общаются с ними по-человечески по поводу компенсации, что представители истца общаются с ними так как-будто ответчики обязаны продать им свой дом», — читаем в решении суда.

Для определения рыночной стоимости спорных домостроений и прав пользования земельными участками на которых они были расположены, суд назначил судебную строительно-техническую экспертизу, которая была проведена экспертами РЦСЭ им.Х.Сулеймановой.

Говоря в общем, экспертиза учла только строения , но не площадь участка. У шести собственников есть земля : у кого-то чуть меньше двух соток, у кого-то почти четыре. Тем не менее предложенная сумма едва позволяет купить двух-трехкомнатные квартиры. Нам возразят, что дескать, земля государственная. Однако, все дома в Узбекистане, даже не с приватизированной землей, при свободной продаже оцениваются вместе с участком. А застройщик, получив участки государственной земли полностью и многократно (с учетом этажности) их застраивает , а потом продает и извлекает прибыль.

Термин рыночная стоимость полностью теряется при подобном подходе. К тому же, согласно ст. ст.206 Гражданского кодекса, « рыночная стоимость изымаемого имущества и права на земельный участок определяется оценочной организацией на момент, непосредственно предшествовавший изъятию этого имущества, или когда известие о предстоящем изъятии повлияло на рыночную стоимость имущества и права на земельный участок.»

Извести о сносе сводит рыночную цену на нет, т.к. собственник не может продать дом по своему желанию, у него есть только один покупатель – застройщик.

Как видно, жители указанной территории находились на так называемой «красной линии», т.е. под сносом аж с 2013 г. Естественно, это сказалось на состоянии домов. Никто ведь  не инвестирует в ремонт дома, который вот-вот снесут. К тому же все эти годы  снос проводили  частично, и следовательно оставшиеся дома находились на территории стройки, что также сказалось на состоянии домов.

При этом, в 2013 г на дату первого решения , и в 2017 году на дату второго решения действовало ПКМ №97 от 29.05.2006 г. Об утверждении положения о порядке возмещения убытков гражданам и юридическим лицам в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд, в котором . ст.8 предусматривала один из видов компенсации:

«предоставление гражданам в собственность другого равноценного благоустроенного жилого помещения площадью не ниже социальной нормы площади жилья и выплата стоимости насаждений».

Социальная норма до сих пор определяется ст.42 Жилищного  кодекса в 16 кв.метров на человека . Эта норма до сих пор действует. Один из шести ответчиков данного процесса рассчитывал именно на этот тип компенсации. Судья пояснила, что данная норма касается только муниципального и ведомственного жилья, и в данном процессе применяться не может, т.к. ПКМ №97 уже отменено.

Застройщик в своем иске ссылается на Приложение 1 к ПКМ №911 от 16.11.2019 года «О дополнительных мерах по совершенствованию порядка предоставления компенсаций по изъятию земельных участков и обеспечению гарантий прав собственников и общественных нужд» (далее ПКМ №911), было отменено в феврале 2023 . И суд его цитирует в своем решении, мотивируя тем, что закон обратной силы не имеет.

Получается, что законы в пользу собственников имеют обратную силу, а законы в пользу застройщика не имеют обратной силы?