Заинтересованы ли Международные Финансовые институты в строительном бизнесе в Узбекистане?

Land Home Justice (Yer Uy Adolat) — это коалиция ученых, специалистов гражданского общества и активистов, борющихся за прекращение принудительных выселений и незаконного захвата земель в Узбекистане. С 2021 года Land Home Justice проводит совместные расследования, документирование и адвокацию по вопросам захвата городских земель и принудительных выселений в Узбекистане, опираясь на предыдущие индивидуальные усилия наших членов.
В новом отчете сети LAND HOME JUSTICE представлены результаты 6-летнего расследования, включающего интервью, мониторинг судебных процессов и обширные документальные исследования членов сети Land Home Justice: «Ложное чувство законности: Принудительный захват собственности, захват земли и принудительное выселение в Узбекистане» (Центр государственного управления Ольстерского университета, декабрь, 2024).
В докладе также исследуется участие международных финансовых институтов в этом процессе на примере дела улицы Ниёзбек Йули в Ташкент. .

 

Принудительное отчуждение собственности на улице Ниёзбек Йули

Зеленая улица Ниёзбек Йули расположена среди модных баров, суши-ресторанов, отелей и посольств в Ташкенте. Благодаря своей близости к метро, ​​торговым районам и центру города, она является ключевой целью для застройщиков, желающих построить элитные жилые комплексы, отели и торговые центры.

21 ноября 2017 года хоким города Ташкента издал решение № 1544. Оно примечательно четырьмя моментами. Во-первых, оно предписывает выселить жителей, проживающих на разграниченных земельных участках вдоль улиц Ниёзбек Йули, Шарофобод, Малясова и Лашкарбеги. Во-вторых, оно предлагает включить 10,4 гектара освобожденной земли в резервный фонд города Ташкента, а затем передать «освобожденную» землю частному застройщику «Steel Quality Business» в постоянное пользование. В-третьих, на «Steel Quality Business» возлагается ответственность за компенсацию владельцам жилой и нежилой недвижимости, пострадавшим от выселения, а затем завершение сноса. В-четвертых, хоким не ссылается ни на один правовой акт, который мог бы стать основанием для ограничения прав частной собственности домовладельцев и предприятий.

Полномочия  хокима на выдачу решений закреплены в статьях 5 и 10 закона «О государственной власти на местах»  и постановлении Кабинета Министров Республики Узбекистан (далее: ПКМ) № 97 от 29 мая 2006 года «Об утверждении Порядка возмещения ущерба, причиненного гражданам и юридическим лицам в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд». Статья 10 закона «О государственной власти на местах» гласит: «Хоким области и города Ташкента имеет право предоставлять земельные участки в постоянное пользование, а также прекращать право владения и пользования землей в случаях, предусмотренных законом».

ПКМ № 97 от 29 мая 2006, на который ссылается хоким Ташкента, будучи подзаконным актом не дает оснований для отмены прав частной собственности, изложенных в актах законодательства с более высоким статусом, т.е. в Конституции, кодексах и законах о собственности. Кроме того, этот подзаконный акт разрешает принудительное изъятие земельных участков только для ряда ограниченных общественных целей (см. 2.1 ПКМ №97). В решении хокима не упоминается ни одна из перечисленных общественных целей. Кроме того, ни одна из общественных нужд, изложенных в подзаконном акте, не соответствует тому, что предлагает решение хокима № 1544, которое подразумевает конфискацию частной собственности и ее передачу частной компании для строительства недвижимости. Кроме того, согласно статье 23 Земельного Кодекса, до выделения земли она должна быть сначала приобретена государством и зарегистрирована как государственная собственность в земельном резервном фонде, прежде чем ее можно будет продать с аукциона или выделить частному застройщику.

Это подтверждает заместитель министра юстиции Актам Мухаммадиев в письме пострадавшим жителям от 2022 года. Мухаммадиев отмечает: «В частности, во-первых, решение хокима [№ 1544] не предусматривает [законного] изъятия земельного участка, а во-вторых, предоставление (реализация) земельного участка, находящегося во владении, пользовании, аренде и собственности, невозможно без его изъятия (выкупа) в установленном порядке».

Затем заместитель министра Мухаммадиев отмечает, что в соответствие  с законодательством, действующим на момент принятия этого постановления, хоким Ташкента был обязан: (1) сообщить застройщику, что земельные участки не могут быть предоставлены поскольку они до этого находились в частной собственности; и (2) предложить застройщику альтернативные, имеющиеся в наличии земельные участки. (См. статью 12 ПКМ  № 54 от 25 февраля 2013 г.  «О мерах по кардинальному упрощению системы предоставления земельных участков для осуществления градостроительной деятельности и других несельскохозяйственных нужд, а также выдачи разрешений на строительство объектов».

Замминистра Юстиции резюмирует: «В связи с тем, что решением хокима города Ташкента от 21 ноября 2017 года № 1544 не предусмотрено [законное] изъятие земельного участка, отсутствуют правовые основания для ведения переговоров, связанных с возмещением ущерба, причиненного собственникам в связи с изъятием земельного участка для государственных и общественных нужд».

Правовое заключение, предоставленное пострадавшим жителям заместителем министра Юстиции, подкреплено дополнительными рекомендациями от Секретариата Уполномоченного по Правам Человека Узбекистана. В письме, адресованном жителям махалли, секретариат Омбудсмана заявляет: «Известно, что согласно статье 53 Конституции Республики Узбекистан частная собственность неприкосновенна и находится под защитой государства, как и другие формы собственности. Установлено, что собственник может быть лишен своего имущества только в случаях и в порядке, предусмотренном законом. Поскольку решение хокима города Ташкента № 1544 от 21 ноября 2017 года не предусматривает [основания] для конфискации земли, отсутствуют правовые основания для переговоров о возмещении ущерба, причиненного собственникам». Омбудсман добавляет: «Также на основании статьи 11 Жилищного Кодекса Республики Узбекистан, не могут быть изъяты жилые дома и квартиры, находящиеся в частной собственности, а собственник не может быть лишен права собственности на жилой дом или квартиру, за исключением случаев, предусмотренных законом». ЗАКОНОМ, а не подзаконными актами!

Застройщик и строительство

10,4 гектара земли, указанные в решени хокима города Ташкента  № 1544, были переданы частной компании «Steel Quality Business». Компания «Steel Quality Business» также известна под торговой маркой «Namuna Development». В новостных сообщениях того периода говорилось, что компания намерена начать строительство крупного жилого комплекса на этой земле, состоящего из 30 зданий и 932 квартир, известного как жилой комплекс Nur .

«Steel Quality Business» была зарегистрирована в Узбекистане 1 января 2017 года. Впервые запись о компании в едином реестре юридических лиц была получена авторами доклада 26 июня 2020 года.  Заявленный вид деятельности — «услуги парикмахерских и салонов красоты». Уставный фонд «Steel Quality Business» составил на тот момент в эквиваленте 5700 долларов США. Первоначальными акционерами были Агзамов Санжар Нигматович (50%) и Хусанов Абдуллатиф Абдугапурович (50%). Руководителем компании указан Юсупов Умиджан Нигматович.

Впоследствии доли участия в «Steel Quality Business» изменились. Согласно выписке из Единого реестра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей Республики Узбекистан, указано, что доли участия Агзамова и Хусанова были сокращены до 19,4% соответственно, а основным акционером теперь является ООО «Technological Generation». Единственным акционером «Technological Generation» в то время был Ролан Сакенов. Позднее в 2022 году акции, принадлежавшие Ролану Сакенову, были переданы Ким Ирине Владиславовне. Дополнительная информация об акционерах «Steel Quality Business» приведена в Таблице 2.

Таблица 2: Рыночная информация об акционерах «Steel Quality Business»

Акционер	Исследование рынка
Агзамов Санжар Нигматович	При проверке записей в 2022 году имя Агзамова Санжара Нигматовича значилось в качестве руководителя ООО «Unit Great Trade », предприятия, на 100% принадлежащего компании «Leading Force Company», которая специализируется на полимерных мешках, бетоне и строительстве. Основной акционер «Leading Force Company» указан как «ICS Establishment». Он зарегистрирован в Лихтенштейне, где информация о пакетах акций и UBO (конечном бенефициаре) не является общедоступной. «Leading Force Company» получила благодарственное письмо от председателя банка «Ipak Yuli Bank» в 2007 году после успешного кредитного соглашения, финансируемого кредитной линией, предположительно выданной немецким государственным банком KfV. KfV Bank является акционером узбекского банка «Ipak Yuli Bank» через его дочернюю компанию «Deutsche Investitions- und Entwicklungsgesellschaft mbH». Как будет отмечено ниже, банк «Ипак Йули» помог профинансировать проект недвижимости «Steel Quality Business».
Хусанов Абдуллатиф Абдугапурович	При проверке в 2023 году на сайте компании Хусанов значился заместителем директора компании «Alfa Invest Sug`Urta Kompaniyasi», которая ранее была известна как «Alfa Invest». Хусанов входил в наблюдательный совет «Zamon Plus Sarmoya». «Alfa Invest» и «Zamon Plus Sarmoya» владели значительными пакетами акций «Ipak Yuli Bank». Например, в августе 2020 года акционерами «Ipak Yuli Bank» были «Deutsche Investitions- und Entwicklungsgesellschaft mbH» (12%), «Triodos Microfinance Fund» (12%), «UzbekInvest National Export-Import Insurance Co.» (8,43%), «Zamon Plus Sarmoya» (10,92%), «Alfa Invest» (14,87%), «Kafolat» State JSC Insurance Company (7,11%), «Mebel Invest Group» (4,36%) и Азиатский Банк развития (4,54%). (См. Расширенный годовой обзорный отчет АБР – Инвестиции в акционерный капитал банка «Ипак Йули», ноябрь 2020 г. )
Technological Generation	Предыдущим 100% акционером является «Сакенов Ролан», а нынешний 100% акционер указан как «Ким Ирина Владиславовна». Сообщается, что в 2020 году Сакенов занял руководящую должность в «Alfa Invest Insurance».

 

Очевидно, что два человека (Хусанов и Сакенов), которые прямо или косвенно владели акциями «Steel Quality Business», имеют исполнительные связи с «Alfa Invest» (Сакенов/Хусанов) и «Zamon Plus Sarmoya» (Хусанов). Обе компании, в свою очередь, владели значительными пакетами акций в «Ipak Yuli Bank», который помог профинансировать строительство ЖК «Nur». Более того, когда запись «Steel Quality Business» была впервые проверена в 2020 году, ее зарегистрированный адрес совпадал с адресом «Alfa Insurance», дочерней компании «Alfa Invest Insurance», компании, которая владела акциями в «Ipak Yuli Bank».

Учитывая, что в Узбекистане зачастую и на законном на управление компании назначаются так называемые профессиональные номинанты (лица, уполномоченные корпоративной группой), остаётся неясным, являются ли акционеры, упомянутые выше, конечными бенефициарами «Steel Quality Business» или вместо этого выступают в качестве профессиональных номинантов для третьей стороны или третьих сторон. Тем не менее, из корпоративных документов следует, что «Steel Quality Business», «Alfa Invest» и «Ipak Yuli Bank» являются взаимосвязанными компаниями.

Запросы на комментарии были отправлены в «Steel Quality Business» и «Ipak Yuli Bank». Ответ не был получен.

Сопротивление жителей

Жители, пострадавшие от решения хокима г. Ташкента № 1544, утверждают, что заместитель хокима уведомил их о решении хокима снести их дома на собрании, созванном в 2018 году в школе № 17. По словам очевидцев, заместитель хокима ушел до того, как жители успели задать вопросы.

Свидетельства, собранные наблюдателями, подтверждают, что некоторые жители были против предлагаемой застройки и были недовольны компенсацией, предложенной застройщиком.

Некоторых жителей застройщик выселял через суд, причем в исковых заявлениях, подававшихся компанией «Steel Quality Business», решение хокима г. Ташкент № 1544 приводилось в качестве основания для получения компанией земельных участков и права выселять жильцов с компенсацией.

Компания также ссылается на статью 47 Положения, содержащегося в приложении к Постановлению Кабинета Министров № 911 от 16 ноября 2019 г. В этой статье было указано:

«При получении письменного согласия 75% собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, который планируется изымать (при заключении соглашения), а также при невозможности получения согласия остальных собственников (при недостижении соглашения) инициатор имеет право обратиться в суд с иском о принудительном отчуждении принадлежащих им объектов недвижимости. В этом случае размер, виды и сроки возмещения ущерба собственникам, не давшим согласия (не достигшим соглашения), определяются в судебном порядке».

Например, это положение применяется к земельному участку, который, содержащему несколько жилых объектов, в том числе и к дому Фариды Лангер был частью одноэтажного жилого комплекса, построенного в ранний советский период. Таким образом, застройщик, по-видимому, утверждал, что другие жильцы комплекса дали согласие, что делает Лангер меньшинством, которое может быть принуждено судом продать свою собственность.

Компания «Steel Quality Business» обратилась в Мирзо-Улугбекский межрайонный суд по гражданским делам, суд с просьбой обязать Лангер принять предложенную застройщиком компенсацию и освободить свой дом. Судья М. Дадажанова не рассматривала законность процесса, посредством которого застройщик получил право собственности. Она также не рассматривал в своем решении аргумент относительно оснований для выселения г-жи Лангер из ее дома.

Лангер вспоминает: «Меня отвезли в суд. Как же я нервничала. У меня болит нога, и иногда повышается давление. Я не молода, мне 66 лет. Я не просила их о многом. Я попросила их компенсировать мне общую площадь моего дома. Мой внук ходит в школу здесь с первого класса. Сейчас он в седьмом классе. Поэтому я попросила их дать мне однокомнатную квартиру, а моим детям — двухкомнатную. Я не просила их о чем-то глупом».

Дело против Лангер было впоследствии прекращено компанией «Steel Quality Business». Она решила принять компенсацию и покинула свой дом.

Второе дело касается жительницы Ташкента Алиевой Шахзаде. Шахзаде проживала на улице Ниёзбек Йули с 1981 года. Шахзаде построила новый дом на этом месте в 2010 году, в котором она жила со своей дочерью, зятем и внучкой. Шахзаде была первым жителем, который оспорил законность решения хокима от 2017 года о предоставлении земли компании «Steel Quality Business».

Как и в случае с Фаридой Лангер, «Steel Quality Business» инициировала судебный иск о выселении г-жи Шахзаде и ее семьи с выплатой компенсации. «Steel Quality Business» снова сослалась на решение хокима № 1544 как на законное основание своего права собственности и права выселить существующих владельцев домов в этом районе с компенсацией. Суд охарактеризовал это решение как обоснование для изъятия земельного участка для общественных нужд — несмотря на то, что такая необходимость не была выражена в решении хокима — и в результате утверждал, что применяется статья 27 Жилищного Кодекса, требующая выплаты компенсации (в частности, статья 27 озаглавлена: «Обеспечение жилыми помещениями граждан, дома (квартиры) которых подлежат сносу в связи с изъятием участков для государственных или общественных нужд».

ООО «Steel Quality Business» утверждало , что предлагало компенсацию в виде «приобретения на вторичном рынке за счет застройщика другого равноценного благоустроенного жилого помещения по выбору ответчика: выплаты денежной компенсации, или предоставления квартиры общей полезной площадью, равной сносимому дому». В решении отмечается: «Однако ответчик не согласился ни на один из предложенных вариантов, намеренно предотвратив снос и задержав строительство».

Судья Кариев постановил выселить Алиеву Шахзаде и ее семью и обязал «Steel Quality Business» выплатить компенсацию. Суд также поставил под сомнение законность реконструкции дома 2010 года на участке и общее право собственности Шахзаде на землю. Представитель хокимията Юнусабадского района заявил суду, что реконструкция 2010 года была проведена незаконно и что их дом был самовольной постройкой, оценка, которую суд, по-видимому, принял. Похоже, что государство потенциально использовало это требование, чтобы ослабить сопротивление Шахзаде.

Семья Шахзаде Алиевой оспорила инициирующее решение хокима № 1544 в Ташкентском межрайонном суде по  административным делам.

Административный суд отметил, что в соответствии со статьями 2 и 13 действующего тогда Положения ПКМ №97 от 29.05.2006 , изъятие для общественных нужд требовало согласия землевладельца. Соглашение о компенсации должно было быть согласовано до постановления хокима, а информация, касающаяся владельцев жилых и нежилых помещений и компенсации, которая должна была им выплачиваться, должна была быть перечислена в решении хокима, отметил суд.

Также было отмечено, что в соответствии с Положением, изложенным в ПКМ № 54 от 25 февраля 2013 года, предоставление в пользование земельных участков, находящихся в собственности, пользовании или аренде физического лица, могло  осуществляться только после их изъятия в установленном порядке государственными органами. Кроме того, суд отметил, что в соответствии с Положением решение должно приниматься в соответствии с генеральными планами городов.

Затем суд отметил в отношении этих вышеуказанных положений, что «при принятии решения хокима № 1544 требования вышеуказанных законов не были соблюдены хокимиятом, и в результате, очевидно, частное предприятие построило сооружения, которые нарушили требования закона».

Административный суд также обратил внимание на соответствующие статьи Градостроительного кодекса, которые требуют, чтобы предлагаемые проекты были предметом открытого обсуждения с гражданами, с раскрытием всей соответствующей информации об их последствиях. Было отмечено, что хокимият города Ташкента не уведомил жителей затронутой территории в установленной письменной форме как минимум за шесть месяцев до предполагаемого сноса. Что касается процессуальных нарушений, суд также отметил, что решение хокима № 1544 было вынесено без предварительного согласования с Ташкентским городским Советом народных депутатов.

Что касается срока исковой давности, суд отметил, что в соответствии со статьей 186 Кодекса об административном судопроизводстве публичные решения должны быть обжалованы в течение трех месяцев с момента, когда заинтересованному лицу стало известно о нарушении его прав, свобод и законных интересов. Суд убедился, что истец узнал о нарушениях только в июне 2022 года и, таким образом, действовал в течение предусмотренных трех месяцев.

В свете нарушений, отмеченных выше, суд признал недействительным решение № 1544 в части, касающейся участка Шахзаде Алиевой. Будучи редкой юридической победой для пострадавших жителей, это судебное решение в очередной раз подчеркнуло ненадежность права частной собственности в Узбекистане. В случае, если право было отнято решением правительства, меры должны быть приняты в течение трех месяцев с момента, когда пострадавшее лицо узнало о нарушении прав. Во-вторых, цитируемое решение Административного суда о незаконности решения применяется только к имуществу истца, подавшего заявление; а признанное незаконным решение может быть применено в отношении всех других пострадавших лиц.

Застройщик «Steel Quality Business» подал жалобу в апелляционную инстанцию Ташкентского городского суда по административным делам. Слушание было проведено в отсутствие представителя Шахзаде Алиевой (ее зятя). Суд постановил, что в соответствие со статьей 1 положений, содержащихся в ПКМ № 54 от 25.02.2013 (упомянутом в решении суда низшей инстанции), его требования надлежащей правовой процедуры не распространяются на строительство объектов, расположенных на территории двух или более районов или областей. Поскольку решение хокима г. Ташкента № 1544 касалось земель, расположенных на территории двух районов Ташкента, суд постановил, что положения не применяются.

Похоже, это неправильное толкование положений. В положениях указано, что правила, применимые к земельным участкам на территории двух или более районов, изложены в Приложении № 2, которое повторяет правила, применимые к земельным участкам в одном районе (см. Таблицу 2).

Таблица 3: Сравнение нормативных требований, изложенных в ПКМ № 54 от 25.02.2013 

Приложение 1

Приложение 2

4. Предоставление для градостроительной деятельности земельного участка, находящегося в собственности, пользовании, аренде или собственности юридических или физических лиц, осуществляется только после изъятия (выкупа) у них этого земельного участка в установленном порядке. Решение об изъятии земельного участка и сносе жилых домов, иных строений, сооружений и насаждений принимается в соответствии с генеральными планами, а также проектами детальной планировки и застройки жилых территорий и микрорайонов поселений.

4. Предоставление для несельскохозяйственных нужд земельного участка, находящегося в собственности, пользовании, аренде или собственности юридических или физических лиц, производится только после изъятия (выкупа) у них этого земельного участка в установленном порядке. 7. Запрещается предоставление земельных участков без градостроительной документации, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Положением. [Часть II устанавливает порядок предоставления земельных участков при отсутствии градостроительной документации.] 11. В случаях поступления от юридических и физических лиц заявления о предоставлении земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, права на которые зарегистрированы за другими физическими и юридическими лицами в порядке, установленном законом, заявителю направляется уведомление о невозможности предоставления испрашиваемого земельного участка с предложением о самостоятельном выкупе недвижимого имущества у собственников или иных вариантах выбора свободных земельных участков.

 

Суд также заявил, что «нет никаких документов, подтверждающих право на земельный участок, занимаемый этим домом и прилегающий к нему». Ссылаясь на решения гражданского суда, Апелляционный административный суд отметил, что Шахзаде Алиевой будет выплачена компенсация за ее снесенный дом. В результате, по мнению суда, нет нарушения её прав в решении хокима  № 1544.

Наконец, суд также постановил, что Шахзаде узнала о решении хокима № 1544 в декабре 2020 года и, таким образом, не обратилась в суд в течение требуемых трех месяцев.

В результате этих выводов первоначальное решение Ташкентского городского административного суда было отменено. Семья Шахзаде, столкнувшись со значительным стрессом, напряжением и финансовыми проблемами, в конечном итоге решила принять компенсацию и покинуть свой семейный дом.

Дела Лангер и Алиевой демонстрируют значительные трудности, с которыми сталкиваются жители при поиске средств правовой защиты после того, как их недвижимое имущество было присвоено по незаконно вынесенному решению и передано частному застройщику:

• Во-первых, даже если незаконный характер решения подтвержден уполномоченными органами, такими как Омбудсмен при Олий Мажлисе или Генеральный прокурор, их взгляды не имеют юридической силы. Пострадавшие жители должны обратиться в суд.
• Во-вторых, при подаче иска в суд у жителей есть ограниченное окно в три месяца, чтобы начать свои действия против нарушений права частной собственности государством. По сути, это означало, что для жителей вдоль улицы Ниёзбек Йули их конституционно и законно определенные права собственности истекут, если они не оспорят в суде неправомерное постановление в течение трех месяцев с даты, когда они узнали о принятии данного постановления.
• В-третьих, как показывает апелляционное решение по делу Алиевой Ш., суды, по-видимому, делают явно неверные заявления о праве, которые подрывают права жителей.
• В-четвертых, даже в редких случаях, когда истец отменяет незаконное решение хокима, судебное решение является частичным и применимым только к имуществу истца.
• В-пятых, когда жители сталкиваются с гражданским судебным разбирательством, суды принимают без рассмотрения законность потенциально незаконных постановлений и решают дело только на основе соответствующей процедуры компенсации.

Это также помогает определить другие существенные проблемы, с которыми сталкиваются жители, пострадавшие от конфискации имущества и выселения. Немногие имеют ресурсы для судебного разбирательства, особенно учитывая широко распространенное в Узбекистане мнение о том, что судебная система работает в пользу правительственных субъектов и застройщиков. Во-вторых, жители сталкиваются с давлением, чтобы принять компенсацию или предстать перед судом, форумом, в который многие не верят.

В результате жители находятся под значительным давлением, заставляющим их мириться с нарушениями их прав частной собственности со стороны государства и требовать от застройщиков любую возможную компенсацию.

По словам жителей махалли в районе, затронутом комплексом «Нур», эта совокупность сил создает неравенство сил при переговорах о компенсации: «Оценка дома компанией была несправедливой. Они занижают общую площадь дома и предлагают очень маленькую компенсацию. Они делают то, что им удобно. В офисе компании работают два риелтора и один сотрудник… Они приходят и заставляют нас нервничать. Давят на нас, чтобы мы двигались быстрее. Угрожают подать на нас в суд и лишить нас права частной собственности, если мы не согласимся на эти условия ».

В последнем отношении важно осознавать разницу между стоимостью недвижимости для домовладельца и рыночной стоимостью недвижимости. Для жителей дом представляет собой воспоминания, связи с обществом, личную безопасность, безопасность работы, доступ к услугам, доступ к друзьям и семье — в дополнение к тому, что он является финансовым активом. С другой стороны, компенсация, выплачиваемая за принудительно отчуждаемые дома, якобы основана на рыночной стоимости, которая не учитывает эти факторы, имеющие значительную ценность для пострадавших жителей. Хотя жители оспаривают, что компенсация справедливо определяется даже рыночными стандартами, необходимо также подчеркнуть, что рыночные стандарты не учитывают полную потерю, понесенную пострадавшими жителями.

Роль финансовых институтов

В случае с жилым комплексом «Nur», авторы отчета смогли определить источник финансирования, используемый «Steel Quality Business» для финансирования проекта, факт, который обычно не раскрывается застройщиками или банками. Это дало возможность оценить, как учреждения, участвующие в финансировании застройки недвижимости, оценивают риски, связанные с принудительными выселениями.

Комплекс «Nur» получил финансирование от «Ipak Yuli Bank» (IYB), что вызывает дополнительные вопросы по управлению. Кредитный капитал был предоставлен «Steel Quality Business» для проекта комплекса «Nur». Уже отмечалось, что два человека (Хусанов и Сакенов), которые прямо или косвенно владели акциями «Steel Quality Business», также имеют связи с «Alfa Invest» и «Zamon Plus Sarmoya». Обе компании, в свою очередь, владели значительными пакетами акций в IYB.

Кроме того, когда запись «Steel Quality Business» была впервые проверена в 2020 году, ее зарегистрированный адрес совпадал с адресом «Alfa Insurance», дочерней компании «Alfa Invest Insurance», компании, которая владела акциями в IYB. Это предоставило доказательства, указывающие на наличие прямых связей между застройщиком и акционерами банка.

Другими акционерами IYB являются ряд международных инвесторов, в частности Азиатский банк развития (АБР) и немецкий банк развития Deutsche Investitions— und Entwicklungsgesellschaft (DEG).

Авторы направили ряд вопросов в АБР и DEG относительно финансирования комплекса «Nur».

В ответ на эти вопросы АБР заявил: «Мы были проинформированы банком Ipak Yuli («IYB» или «Банк»), что в сентябре 2020 года банк предоставил кредит «Steel Quality Business» на строительство многоэтажных жилых домов в рамках Этапа 1 (Блок А) проекта NUR (Namuna Development) («Кредит»)».

АБР также сообщил: «IYB подтвердил нам, что до одобрения кредита IYB проверил его на предмет запрещенной инвестиционной деятельности АБР и классифицировал проект в соответствии со своей системой экологического и социального управления (ESMS)… IYB сообщил нам, что они провели комплексную проверку и подтвердили, что бывшие жители блока A получили компенсацию от «Steel Quality Business» в 2020 году. IYB также подтвердил, что они не получали никакой информации о каких-либо спорах относительно части проекта NUR, которая финансировалась Банком. В сентябре 2022 года компания «Steel Quality Business» погасила кредит».

В последующем письме АБР предоставил дополнительную информацию о комплексной проверке, проведенной IYB. Они сообщили:

Банк «Ipak Yuli» принял и внедрил систему управления окружающей средой и социальными вопросами (ESMS). В рамках этой системы ESMS проекты проверяются на предмет возможного вынужденного переселения и его последствий; кроме того, проводятся дополнительные процедуры комплексной проверки. Банк «Ipak Yuli» сообщил АБР, что в ходе комплексной проверки проекта строительства Блока А, Фаза-1 были рассмотрены документы, подтверждающие права застройщика, то есть «Steel Quality Business» (SQB), в отношении территории, включающей земельный участок Блока А, Фаза-1. SQB предоставил IYB кадастровый реестр от 28 марта 2019 года, свидетельствующий о том, что земля находится в его законном владении. Кроме того, IYB также удовлетворил тот факт, что во время комплексной проверки на территории блока А были замечены пустующие частные дома. Документы, которые были рассмотрены банком «Ipak Yuli», подтвердили, что между сторонами были заключены соглашения о передаче имущества и что бывшие владельцы этих частных домов получили денежные средства. На основании результатов этой комплексной проверки, а именно того, что владельцы домов освободили помещения и передали правоустанавливающие документы застройщику после получения от него денежных средств, банк «Ipak Yuli» пришел к выводу, что между владельцами домов в блоке А и застройщиком были достигнуты взаимные соглашения и что не осталось нерешенных вопросов по компенсации.

Также было отмечено, что: «Во время оценки и комплексной проверки заявки на кредит IYB рассмотрел разрешения и лицензии, полученные заемщиком на строительство жилого комплекса Блока А, включая решение хокима о выделении участка под строительство жилого комплекса, а также дополнительную архитектурно-проектную документацию»».

На вопрос о корпоративных связях между «Steel Quality Business» и акционерами IYB, АБР первоначально ответил: «IYB также подтвердил, что не имеет никакой связи с компанией «Steel Quality Business», кроме того, что она является клиентом банка».

В дальнейшей переписке АБР отметил, что общий адрес между «Steel Quality Business» (SQB) и «Alfa Insurance», по данным IYB, стал результатом договора аренды: «На момент оценки кредита SQB среди прочих документов предоставила копию договора аренды, согласно которому компания принимает помещение во временное пользование в качестве офиса. Адрес арендуемого помещения указан в Ташкенте, Яшнабадский район, улицы С. Азимова и Тарракиет, арендодатель — СО ДХО «ALFA LIFE».

Следует отметить, что согласно выписке из отчетности компании за 2020 год, в этот период компания «Alfa Life» на 100% принадлежала «Alfa Invest», а «Alfa Invest» в свою очередь являлась акционером IYB.

IYB также сообщил АБР, что Абдулатиф Хусанов не был руководителем в «Alfa Invest» на момент получения кредита: «Что касается должности Абдулатифа Хусанова, который в настоящее время является заместителем генерального директора АО «СК «ALFA INVEST», то в соответствии с информацией, представленной на веб-сайте компании, и информацией, полученной IYB от АО «СК «ALFA INVEST», на момент изучения IYB документов клиента г-н Хусанов не входил в состав руководящей команды страховой компании».

Подводя итог, следует отметить, что из информации, содержащейся в этом ответе от АБР, следует, что IYB ознакомился с решением хокима г. Ташкента № 1544, но не выявил потенциальных противоправных действий, на которые ссылались заместитель министра юстиции и Административный суд первой инстанции, решение которого обобщает применимое право на момент принятия постановления. IYB заявляет, что он принял пустующие дома, подписал соглашения о компенсации и передачи права собственности в качестве доказательства того, что недвижимость была приобретена с согласия предыдущих владельцев. Кроме того, похоже, что АБР будучи акционером IYB, , принимает заявление IYB о том, что связи между «Steel Quality Business» и другими его акционерами были совпадением и не указывали на сделку между аффилированными лицами. Похоже, что IYB утверждает, что по совпадению «Steel Quality Business» арендовала недвижимость у дочерней компании «Alfa Invest», и также только случайно один из акционеров «Steel Quality Business» стал старшим руководителем в «Alfa Invest». Однако Абдуллатиф Хусанов, помимо того, что он был руководителем в «Alfa Invest», ранее входил в совет директоров акционера IYB «Zamon Plus Sarmoya», начиная как минимум с 2017 года. Это говорит о том, что Хусанов действительно имел предыдущие руководящие отношения с акционером IYB, которые предшествовали кредиту.

Хотя не утверждается, что какая-либо из частных сторон, вовлеченных в этот строительный процесс, занималась незаконной деятельностью, доказательства указывают на тревожные недостатки в комплексной проверке, проведенной IYB. В частности, IYB не выявил серьезных юридических недостатков в инициированной государством конфискации имущества и принудительном выселении. Также вызывает беспокойство то, что IYB отрицает какую-либо аффилированность с «Steel Quality Business» за пределами кредитного соглашения, несмотря на многочисленные связи между ее акционерами и «Steel Quality Business». Также вызывает беспокойство то, что АБР, по-видимому, принял это объяснение, запрошенное у IYB.

И IYB, и «Steel Quality Business» получили возможность прокомментировать претензии, высказанные жителями, и связанные с ними выводы отчета, но ответа получено не было.

Заключение

Пример на улице Ниёзбек Йули указывает на ряд факторов, которые будут очевидны в других исследуемых примерах, представленных в этом отчете:

• Первый фактор — это принудительное изъятие частных домов государством посредством приказов, не имеющих очевидной законной основы, в целях содействия строительству частной недвижимости.
• Во-вторых, существует нарушение прав собственности жильцов и прав человека со стороны государственных органов.
• В-третьих, слабость судебной системы означает, что, по сути, жители не имеют доступа к значимому средству правовой защиты, несмотря на получение условной поддержки от государственных органов с надзорными обязанностями в отношении закона и правосудия.
• В-четвертых, жители находятся под значительным давлением, чтобы принять компенсацию, причем давление исходит как от государственных органов, так и от застройщиков.
• В-пятых, компенсация не в полной мере признает потери, понесенные жителями.
• В-шестых, третьи стороны, содействующие строительству частной недвижимости, не выявляют эффективно риски ненадлежащего процесса, прежде чем оказывать поддержку проектам, затронутым принудительным выселением и принудительным изъятием собственности.