Год спустя: генплан, реновация и права собственников — что изменилось?

Статья 1 Конституции Республики Узбекистан провозглашает государство демократическим, правовым и социальным. Статья 49 гарантирует гражданам право участвовать в управлении делами общества. Статья 36 Градостроительного кодекса закрепляет право каждого на достоверную и своевременную информацию о генеральных планах населённых пунктов.

Эти нормы существуют. Вопрос в том, как они работают на практике.

В декабре 2024 года Генеральный план города Ташкента был утверждён без общественного обсуждения, без публикации графических материалов, без какого-либо участия общественности. Об этом мы писали здесь.

10 июня 2026 года принят Закон о градостроительной реновации, открывающий возможность для масштабного перераспределения собственности в республике. Жители по-прежнему не знают, что запланировано на территории их проживания. Об этом мы писали здесь.

Настоящий материал — попытка ответить на вопрос: что изменилось за прошедший год? И почему это важно для каждого, кто живёт в Узбекистане.

В январе 2025 года на страницах housing-uz.info я писал о том, что Генеральный план города Ташкента, утверждённый Постановлением Кабинета Министров от 25 декабря 2024 года № 880, принят с грубым нарушением законодательства — без общественного обсуждения, без публикации графических материалов, без какого-либо участия горожан. Я также предупреждал: реновация, заложенная в генеральный план как одна из трёх зон развития города, на тот момент существовала вне правового поля — без единого нормативного акта, её регулирующего.

Прошёл год с небольшим. Пора проверить, что изменилось.

Предупреждение первое: общественное обсуждение так и не состоялось

В январе 2025 года я указывал на прямое нарушение статьи 49 Конституции Республики Узбекистан, статей 36–38 Градостроительного кодекса и Указа Президента от 27 ноября 2020 года № УП-6119: генеральный план был утверждён без проведения общественных обсуждений, без публикации итоговых документов, без учёта мнения горожан.

Что изменилось за прошедший год?

Фактически общественные обсуждения Генерального плана города Ташкента проведены не были. Графические материалы — карты зонирования, на основании которых можно было бы понять, к какой зоне отнесён конкретный дом или участок, — так и не опубликованы в открытом доступе. Постановление № 880 не было ни приостановлено, ни приведено в соответствие с Конституцией и Градостроительным кодексом, о чём я просил Кабинет Министров в своей статье.

Согласно статье 38 Градостроительного кодекса общественное обсуждение генерального плана должно проводиться до его утверждения, а не после принятия решения в форме презентаций или ознакомительных мероприятий. Именно это требование, по мнению автора, выполнено не было.

Документ, определяющий судьбу города до 2045 года, по-прежнему остаётся малопонятным для большинства жителей Ташкента набором из 7569 пунктов с уникальными идентификаторами, смысл которых известен, по всей видимости, лишь разработчикам.

Предупреждение второе: реновация вне закона

В январе 2025 года я писал: реновация, упомянутая в Генеральном плане города Ташкента как одна из зон развития, лишена правовой основы. Любые действия, направленные на прекращение прав собственников в рамках реновации, должны расцениваться как посягательство на частную собственность, противоречащее Конституции и Гражданскому кодексу.

Возможно, что государство услышало этот аргумент — и ответило на него. 10 июня 2026 года Президент Республики Узбекистан подписал Закон «О градостроительной реновации» (№ ЎРҚ-1149). Правовая база для реновации наконец появилась.

Вопрос в том, какая именно.

 

Что представляет собой ЗРУ-1149

Закон вступает в силу через шесть месяцев после официального опубликования. Он содержит 61 статью и охватывает весь цикл реновации — от инициирования до ликвидации исполнительной структуры. Детальный правовой анализ этого закона опубликован отдельно на страницах нашего издания. Здесь я остановлюсь на главном.

Закон формально закрепляет важные принципы: добровольность участия (статья 10), неприкосновенность частной собственности (статья 12), запрет лишения жилья без судебного решения (статья 12), широкий перечень компенсаций (статья 40). Это лучше, чем ничего — особенно на фоне правового вакуума, существовавшего до его принятия.

Вместе с тем анализ закона показывает наличие ряда механизмов, эффективность которых во многом будет зависеть от качества правоприменения и наличия дополнительных гарантий защиты правообладателей.

 

Три ключевых вопроса нового закона

Первый — общественное обсуждение снова на бумаге.

Статья 32 закона требует проведения публичного обсуждения реновационного проекта не менее 15 дней. Статья 15 предусматривает публикацию программ реновации на электронной платформе. Это хорошие нормы.

Но мы уже видели, как работают подобные нормы на практике. Статья 49 Конституции, статьи 36–38 Градостроительного кодекса, Указ Президента № УП-6119 — всё это тоже требовало общественного обсуждения Генерального плана города Ташкента. Результат известен. Нет оснований полагать, что с реновацией будет иначе, если не появятся механизмы реального контроля за соблюдением этих требований.

 

Второй — пределы действия механизма согласия

Статьи 6 и 29 устанавливают, что для включения объекта в программу реновации необходимо нотариально заверенное согласие не менее четырёх пятых правообладателей. Это высокий порог согласия, который является существенной процессуальной гарантией и значительно ограничивает возможность реализации проекта без поддержки большинства собственников.

Вместе с тем статья 37 предусматривает, что при недостижении соглашения с оставшимися правообладателями спор может быть передан на рассмотрение суда. Таким образом, предусмотренная законом гарантия не носит абсолютного характера, поскольку в определённых случаях возражения меньшинства могут быть преодолены в судебном порядке.

 

Третий — финансовые гарантии отсутствуют в критической точке

Снос здания — действие необратимое. После него правообладатель лишился собственности окончательно.

Закон не предусматривает:

• обязательного замораживания полной суммы компенсации на независимом счёте до начала сноса.
• привилегированного статуса правообладателей как кредиторов при возможном банкротстве исполнительной структуры.
• субсидиарной ответственности государства при неисполнении частным застройщиком своих обязательств.

Если после сноса объекта возникают серьёзные проблемы с финансированием или реализацией проекта, правообладатели могут столкнуться с существенными трудностями при защите своих имущественных интересов.

 

Связка с Генеральным планом: новая опасность

Здесь возникает вопрос, который в январе 2025 года я не мог поставить в полной мере — закона о реновации ещё не существовало.

Генеральный план города Ташкента делит его на зоны консервации, реконструкции и реновации. Зоны реновации определены без публичного обсуждения, без доступных графических материалов, без возможности для жителя проверить, к какой зоне отнесён его дом.

Теперь, с принятием ЗРУ-1149, эти зоны приобретают правовое значение. Статья 5 закона требует, чтобы инициирование реновации опиралось на комплексные программы в соответствии со статьёй 46 Градостроительного кодекса — то есть на Генеральный план города Ташкента. Принятый без общественного обсуждения Генеральный план  становится правовым основанием для запуска реновации в отношении конкретных домов и кварталов.

Процедурное нарушение при принятии Генерального плана города Ташкента, о котором я писал в январе 2025 года, теперь приобретает прямые последствия для права собственности тысяч ташкентцев и не только. Ведь Закон распространяется на всю страну.

 

«Прозрачное строительство»: прозрачное для кого?

Возможно, читатель возразит: Генеральный план всё же опубликован. Портал ShaffofQurilish.uz («Прозрачное строительство») работает, карта доступна, данные есть.

Проверим это на конкретном примере. Возьмём 9-й квартал Чиланзара — МСГ «Қатортол», Чиланзорский район.

Обычный жилой квартал советской постройки, сотни семей, тысячи жителей. Открываем портал, кликаем на территорию квартала — и видим карточку объекта («Bosh reja obyekt») со следующими данными:

• Funksiya— Aholi yashash joyi (Жилая зона)
• Qovatlilik— 5 (этажность: 5 этажей)
• Strategiya— Rekonstruksiya (Реконструкция)
• Strategiya ishlari turi— H2 Takomillashtirish hududlari (Территории развития)
• Qurilish maydoni— 20
• Seysmologik zonasi— 9

Итак, житель квартала узнаёт: его дом находится в зоне реконструкции, стратегия — «совершенствование», этажность — 5, площадь застройки — 20.

И что дальше?

Что означает «реконструкция» для его конкретного дома — снос, надстройка, капитальный ремонт? Неизвестно. Что такое «H2 Takomillashtirish hududlari» применительно к его двору? Неизвестно. Означает ли «этажность 5» что новое строительство будет ограничено пятью этажами — или это просто описание существующей застройки? Неизвестно. Когда это произойдёт? Неизвестно. Кто будет исполнителем? Неизвестно.

Портал «Шаффоф қурилиш» предоставляет технические идентификаторы без необходимой расшифровки для собственника, далёкого от технических деталей. В результате опубликованные сведения не позволяют ему получить понятный ответ на вопрос о том, какие именно изменения планируются в отношении территории его проживания.

Статья 36 Градостроительного кодекса гарантирует гражданам право на достоверную и своевременную информацию о генеральных планах. Карточка с кодом «H2» и цифрой «20» этому праву не соответствует.

Отсутствие утверждённых проектов детальной планировки создаёт ситуацию правовой неопределённости для собственников недвижимости. Генеральный план определяет лишь общие направления развития города, однако не позволяет установить, какие конкретно земельные участки и объекты недвижимости могут быть затронуты будущими преобразованиями. Без ПДП правообладатель фактически лишён возможности оценить последствия градостроительных решений для своего объекта.

Именно ПДП должен переводить абстрактные стратегии генерального плана в конкретные параметры застройки — этажность, плотность, функциональное назначение каждого участка, красные линии и сроки реализации. Такие сведения относятся к содержанию ПДП в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса.

 

Что остаётся неизменным

За полтора года не изменилось главное: горожане по-прежнему не знают, что реально запланировано на территории их проживания. Генеральный план технически опубликован — но не стал понятным документом. Карточка на портале есть — но ответа на главный вопрос не даёт. Право на информацию, закреплённое в статье 36 Градостроительного кодекса, по-прежнему остаётся декларацией.

В этих условиях любой житель Ташкента, чей дом попадает в зону реконструкции или реновации по непубличному и непонятному генплану, оказывается перед свершившимся фактом — точно так же, как мы все оказались перед уже принятым Генеральным планом города Ташкента в декабре 2024 года.

 

Рекомендации

Перечень требований, которые я формулировал в январе 2025 года, не только не утратил актуальности — он расширился.

По генеральному плану города Ташкента:

• опубликовать графические материалы зонирования в открытом доступе в формате, понятном рядовому жителю — не технические идентификаторы, а расшифрованные данные с указанием конкретных параметров для каждого участка;
• провести реальные общественные обсуждения по каждой зоне реновации и реконструкции в соответствии с требованиями статей 36–38 Градостроительного кодекса;
• разработать и опубликовать проекты детальной планировки (ПДП) по каждой зоне согласно статье 47 Градостроительного кодекса — без ПДП портал dshk.shaffofqurilish.uz остаётся витриной без содержания;
• дополнить портал dshk.shaffofqurilish.uz функцией поиска по адресу с выдачей понятного гражданину описания планируемых изменений, сроков и порядка получения компенсации.

По ЗРУ-1149:

• ввести обязательный эскроу-счёт на полную сумму компенсации до начала сноса;
• установить привилегированный статус правообладателей как кредиторов первой очереди при банкротстве исполнительной структуры;
• закрепить субсидиарную ответственность государства при неисполнении застройщиком обязательств перед правообладателями;
• законодательно закрепить методологию инструментального технического обследования с правом правообладателя на независимую экспертизу;
• обязать раскрывать полный коммерческий потенциал проекта до получения согласия правообладателей;
• создать независимый орган защиты прав правообладателей реновации.

 

Вместо заключения

В январе 2025 года я заканчивал свою статью обращением к Кабинету Министров с просьбой приостановить действие постановления о генеральном плане и привести его в соответствие с Конституцией.

Этого не произошло. Однако принят закон о реновации, открывающий возможность для масштабного перераспределения собственности в республике.

Я не утверждаю, что новый закон принят с умыслом причинить вред гражданам. Речь идёт о другом: закон содержит ряд механизмов, эффективность которых будет напрямую зависеть от качества правоприменения, прозрачности принимаемых решений и наличия реальных гарантий защиты правообладателей.

Право на жилище — это не абстракция. Это конкретный дом, конкретный двор, конкретные деревья во дворе и, самое главное — человек. И пока жители не знают, что запланировано на их территории, — это право остаётся уязвимым.

 

Алишер Насимов, гражданский активист

 

См. также:

«Генплан Ташкента принят без общественного обсуждения» (январь 2025)

«Закон о градостроительной реновации (ЗРУ-1149): между буквой и духом» (июнь 2026)