Новый указ Президента Республики Узбекистан в сфере рынка жилья и ипотеки

21 февраля 2025 года президент Республики Узбекистан издал указ «О дополнительных мерах по дальнейшему развитию рынка жилья и ипотеки».  

Благодаря помощи наших коллег с новостного ресурса Paradigma.uz  у нас есть неофициальный перевод на русский язык, который мы излагаем ниже. Мы не стали переводить многочисленные приложения к тексту указа , вы их можете прочесть в оригинале  на сайте законодательства Министерства Юстиции Республики Узбекистан .

В указе приводятся громадные суммы денег, которыми государство намерено спонсировать новое строительство коммерческого (!) жилья : либо из бюджета, либо обязать банки предоставить кредиты и ипотечные займы. Эти суммы в сумах мы перевели в доллары по курсу на дату публикации. Суммы значительные, что навевает мысль о том, что и без того немалый госдолг будет продолжать расти.

По сообщению издания Gazeta.uz, Правительство Узбекистана снова не уложилось в рамки расходов, поэтому Законодательная палата подняла лимит по внешним займам. Если законом в начале года было запрещено привлекать под госгарантии больше $5 млрд, то теперь этот потолок увеличен до $7,3 млрд. Депутаты одобрили поправки без вопросов. Госдолг Узбекистана в 2024 году, как ожидается, увеличится на 4,8 млрд долларов с 34,9 млрд до 39,7 млрд долларов

Внешний долг Узбекистана, включающий государственный и частный долг, достиг 60,2 млрд долларов по итогам 9 месяцев. С начала года показатель увеличился на 7,2 млрд долларов. Аналитики прогнозируют, что совокупный государственный долг, включая долг, гарантированный правительством, увеличится с 34% ВВП в 2023 году до 43% ВВП в 2027 году. Закон «О государственном долге», принятый в апреле 2023 года, устанавливает постоянный потолок долга на уровне 60% ВВП и требует принятия корректирующих мер, если он становится выше 50%

Также наше внимание привлекли пункты касательно «зелёных » стандартов в строительстве. Казалось бы, это положительный момент. Однако в документе уточняется, что зелёные зоны в новых кварталах должны составлять не менее 2% от территории квартала. То есть, на условном гектаре нового квартала (сто соток) всего лишь две сотки будут отданы под зелёные насаждения.

В данном указе Президента вовсю говорится о реновации, хотя на данный момент закон о реновации до сих пор не принят! И огромное количество сельскохозяйственных земель будет переведен в разряд несельскохозяйственных…..

 

Указ Президента Республики Узбекистан №ПФ-26 от 21 февраля 2025 г. «О дополнительных мерах по дальнейшему развитию рынка жилья и ипотеки»

(Неофициальный перевод)

В нашей стране имеет важное значение расширение масштабов строительства современных жилых домов, а также увеличение ассортимента ипотечных продуктов. Эти реформы способствуют улучшению уровня жизни населения, развитию процессов урбанизации и росту сопутствующей экономики.

В частности, за последние 5 лет было построено многоквартирное жилье общей площадью 21,7 миллиона м², а для обеспечения покупки жилья населением выделены ипотечные кредиты на сумму 67 трлн сумов (5  млрд 200 млн долларов США — ред.). Кроме того, из государственного бюджета направлены 44 трлн сумов на эти цели (3 млрд 412 млн $ — ред.).

Более 64 тысяч граждан с низким уровнем дохода получили субсидии на сумму более 3,5 трлн сумов ( 271 ,4  млн $ — ред.).

Кроме того, в последние годы численность населения увеличивается примерно на 800 тысяч человек в год, а количество новых семей растёт на 300 тысяч, что требует ускорения работы по удовлетворению спроса на жилье.

Также около 40% жилого фонда многоквартирных домов в республике составляют 2-3 этажные дома, что требует их замены на многоэтажные (вертикальные) здания. Данный подход позволит создать больше современных жилых комплексов, а также социальные объекты и зелёные зоны.

В связи с этим необходимо продолжить развитие урбанистики и процессов реновации жилого фонда, расширять масштабы строительства, увеличивать реализацию программы «Новый Узбекистан», совершенствовать ипотечное и финансовое обеспечение, развивать капитальный рынок и привлекать инвестиции в сферу кредитования.

1. Основные направления программы обеспечения населения жильём через ипотечные кредиты, основанные на рыночных принципах, в 2025 году (далее – Программа):

• В регионах планируется строительство 135 тысяч многоквартирных жилых домов общей площадью 8,1 миллиона м².
• Увеличение количества субсидий в полтора раза для покрытия части первоначального взноса и процентных платежей по ипотечным кредитам, на что будет выделено 2,5 триллиона сумов из государственного бюджета (194 млн $ — ред.).
• Обеспечение рынка жилья и ипотеки финансовыми ресурсами путём выделения ипотечных кредитов на сумму 20,9 триллиона сумов. (1 млрд 621 млн $ — ред.)
• Для финансирования строительных организаций, участвующих в возведении многоквартирных домов в «Новый Узбекистан»и других жилых массивах, из государственного бюджета будет направлено 700 миллиардов сумов (54,3 млн $ — ред.), а также 3,0 триллиона сумов за счёт собственных средств коммерческих банков (233 млн $ — ред. ).

2. Утверждение целевых показателей строительства многоквартирных домов в 2025 году

• В 2025 году в «Новый Узбекистан»и других жилых массивах будут утверждены целевые показатели строительства многоквартирных домов согласно приложениям 1 и 1a.

С 1 марта 2025 года новые территории для жилых массивов «Новый Узбекистан» будут отбираться с учётом принципов урбанизации и следующих критериев:

• Расположение в центре района (города) или вблизи него (до 2 км), а также наличие спроса на жилье среди населения этого региона.
• Близость к инженерно-коммуникационной и транспортной инфраструктуре, либо обеспечение данными объектами.
• Минимальное население создаваемого массива – не менее 70 тысяч человек.
• Общая площадь многоквартирных домов в массиве должна составлять не менее 100 тысяч м², при этом этажность не менее 7 этажей.
• Не менее 2% от общей площади жилого массива должно быть отведено под создание зелёных зон вокруг жилых комплексов.

 

Председатель Совета Министров Республики Каракалпакстан, хокимы областей и города Ташкента назначаются лично ответственными за соответствие отобранных территорий критериям, предусмотренным в этом разделе, при создании жилых массивов «Новый Узбекистан».

3. С 1 мая 2025 года в жилых массивах «Новый Узбекистан» устанавливается следующий порядок:

а) Участие в аукционах по аренде земельных участков для строительства многоквартирных домов допускается только юридическим лицам, оплачивающим стоимость земли по добавленной стоимости.

б) В аукционных торгах на аренду земельных участков для строительства многоквартирных домов устанавливаются следующие сроки:

• 15 дней на подготовку предпроектных документов;
• 2 месяца на выполнение проектных работ;
• 3 месяца на начало строительных работ.

Также указываются сроки завершения строительства и ввода объектов в эксплуатацию.

• Земельные участки реализуются с установленным сроком завершения строительства и ввода в эксплуатацию.
• В случае несоблюдения условий оферты земельный участок изымается и выставляется на повторные аукционные торги в соответствии с приложением 4 к Указу Президента Республики Узбекистан № ПФ-135 от 6 сентября 2024 года.

в) Юридические лица, получившие земельные участки на аукционах для строительства многоквартирных домов в аренду, освобождаются от уплаты стоимости земли в течение первых 12 месяцев с момента получения участка.

• Если многоквартирный дом не будет построен и сдан в эксплуатацию в установленные сроки, за период пользования льготой взимается двукратная стоимость земли.

г) На земельных участках, предназначенных для строительства коммерческих объектов в массивах «Новый Узбекистан», не менее 10% площади выделяется под жилую застройку. Эти земельные участки выставляются на аукционы как единый лот вместе с земельными участками под жилую застройку.

4. Развитие инфраструктуры в массивах «Новый Узбекистан»

Совет Министров Республики Каракалпакстан, хокимы областей и города Ташкента совместно с заинтересованными министерствами и ведомствами должны уделить особое внимание следующим вопросам при разработке и строительстве транспортной и инженерно-коммуникационной инфраструктуры в жилых массивах «Новый Узбекистан»:

• Широкое использование в строительстве новой инфраструктуры установок возобновляемых источников энергии и энергосберегающего оборудования.
• Привлечение частных операторов к обеспечению многоквартирных домов и социальных объектов электроэнергией.
• Широкое применение альтернативных систем отопления (тепловые насосы, солнечные установки для подогрева воды и др.) при создании систем теплоснабжения в новых массивах.
• Направление очищенной технологической сточной воды на благоустройство массивов, озеленение, ирригацию и другие нужды.

5. Финансирование строительства многоквартирных домов

Министерство экономики и финансов совместно с Центральным банком с 1 марта 2025 года должны обеспечить:

• Выделение коммерческими банками кредитов строительным организациям, занимающимся строительством многоквартирных домов в массивах «Новый Узбекистан», на 24 месяца (включая льготный период 12 месяцев) по ставке, превышающей основную ставку Центрального банка не более чем на 2 процентных пункта.
• Утверждение предложений по пошаговому рефинансированию этих кредитов за счёт выделенных средств Центрального банка на 24 месяца (с льготным периодом 12 месяцев).

6. Привлечение зарубежного капитала

До 1 декабря 2025 года банки «Узмиллийбанк», «Узсаноатқурилишбанк», «Асакабанк», «Алоқабанк» и «Туронбанк» должны привлечь из-за рубежа не менее 310 миллионов долларов США и выделить кредиты на срок 2 года для финансирования строительных работ.

Банки «Агробанк», «Микрокредитбанк», «Банк развития бизнеса» и «Халк банки» должны до 1 мая 2025 года привлечь из-за рубежа 200 миллионов долларов США. До конца года эти средства будут использованы для кредитования строительных организаций с целью пополнения их оборотных средств.

7. Упрощение процесса ввода в эксплуатацию многоквартирных домов

С 1 мая 2025 года ввод в эксплуатацию многоквартирных домов будет упрощён:

(а) Процесс выдачи разрешения на начало строительства будет полностью осуществляться онлайн через систему «Прозрачное строительство».

(б) Разрешение на ввод в эксплуатацию завершённого многоквартирного дома будет выдаваться только после получения заключений от Инспекции по контролю в сфере строительства и ЖКХ и соответствующих государственных контрольных органов. В рамках этого:

• Проектные документы, подготовленные заказчиком, до прохождения градостроительной экспертизы должны быть согласованы с представителями санитарно-эпидемиологических служб, экологических и климатических органов, а также с общественными объединениями лиц с ограниченными возможностями.
• Строительно-монтажные работы должны соответствовать проектной документации и проводиться под контролем Инспекции.
• В необходимых случаях могут быть привлечены специалисты других ведомств.

(в) Отменяется инструментально-техническая проверка перед выдачей разрешения на ввод многоквартирных домов в эксплуатацию.

• Вместо этого лаборатории, проводившие испытания во время строительства, будут предоставлять заключение о сейсмостойкости здания.

8. Сокращение сроков выдачи разрешений на строительство

С 1 апреля 2025 года в Ташкенте в тестовом режиме будет запущен процесс передачи полномочий по выдаче разрешений на строительство многоквартирных домов архитектурно-градостроительным службам.

За счёт этого сроки рассмотрения документов будут сокращены в 2 раза.

Совместно с Агентством по управлению государственными активами в тестовом режиме будет запущена цифровая платформа, охватывающая все этапы – от выделения земельного участка для строительства многоквартирных домов до получения разрешения на их эксплуатацию.

9. Внедрение «зелёных» стандартов в строительстве

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства должно утвердить уполномоченный орган, который займётся оценкой и сертификацией строительных проектов и построенных многоквартирных домов в соответствии с «зелёными» стандартами.

Министерство строительства и ЖКХ должно до 1 мая 2025 года внедрить систему оценки и сертификации зданий по «зелёным» стандартам.

Совместно с Министерством экономики и финансов в двухмесячный срок необходимо внести предложение в Администрацию Президента Узбекистана о предоставлении налоговых льгот строительным организациям, получившим заключение о соответствии их зданий этим стандартам.

 

10. Льготное кредитование для строительства по «зелёным» стандартам

С 1 мая 2025 года Центральный банк должен обязать коммерческие банки выделять кредиты строительным организациям для реализации проектов по «зелёным» стандартам по ставке на 2 процентных пункта выше основной ставки Центрального банка.

Министерство экономики и финансов должно обеспечивать рефинансирование этих кредитов за счёт предусмотренных программных средств. Центральный банк будет выделять коммерческим банкам ресурсы по основной ставке для кредитования таких проектов.

11. Порядок строительства многоквартирных домов в рамках реновации

С 1 марта 2025 года вводится следующий порядок строительства многоквартирных домов в рамках реновации:

(а) Реализация проекта реновации может начаться только после подписания нотариально заверенного соглашения со всеми собственниками недвижимости.

(б) В зависимости от выбора собственников им предоставляется одна из компенсационных форм:

• Взамен сносимых жилых объектов будут предоставляться квартиры не меньшей площади в новых домах, строящихся на том же участке, соответствующих программе реновации, в готовом для проживания виде и с правом собственности. На период строительства собственникам будет предоставляться временное жилье с  полным покрытием расходов на аренду.
• Полная компенсация сносимых жилых и нежилых объектов по рыночной стоимости.
• При согласовании с инициатором проекта реновации собственникам может быть предложен альтернативный вариант компенсации.

Строительство в рамках реновации

Совет Министров Республики Каракалпакстан, хокимияты областей и города Ташкента совместно с Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства должны обеспечить строительство:

• 20 000 квартир в рамках программы реновации до конца 2025 года;
• 30 000 квартир в рамках программы реновации до конца 2026 года.

12. Об ипотечных кредитах

В 2025 году:

• Показатели целевого распределения ресурсов для рефинансирования ипотечных кредитов утверждаются согласно Приложению 2.
• Целевые показатели по выплате субсидий на ипотечные кредиты утверждаются согласно Приложению 3.
• «Дорожная карта» по реализации программы ипотечного кредитования на рыночных принципах утверждается согласно Приложению 4.

13. Финансирование ипотечного кредитования

В 2025 году ипотечные кредиты, выделенные коммерческими банками, будут рефинансироваться Министерством экономики и финансов в объёмах и на условиях, определённых Указом Президента Узбекистана от 30 апреля 2024 года № ПФ-70 «О дополнительных мерах по совершенствованию механизмов выделения ипотечных кредитов и улучшению жилищных условий населения в 2024 году»  .

Министерству экономики и финансов совместно с Центральным банком разрешено внедрять новые ипотечные продукты и обеспечивать их финансирование в установленном порядке.

Приём заявок на предоставление субсидий по ипотечным кредитам будет осуществляться с 3 марта по 1 ноября 2025 года.

Ипотечные облигации и финансовые механизмы

В коммерческих банках будут открыты специальные расчётные счета для учёта сумм ипотечных кредитов и обязательств по ипотечным облигациям.

Будет осуществлена эмиссия ипотечных облигаций.

Начиная с 1 января 2026 г., выделяются кредиты для покупки как минимум 50% квартир в новостройках в рамках системы «эскроу» и разрешается покрывать субсидии из Государственного бюджета. Для этого Министерству Экономики и Финансов даётся право рефинансировать кредиты, выделенные физическим лицам.

Для выдачи кредитов гражданам, не имеющим официальный доход, Кабинет Министров должен обеспечить порядок проведения скоринга их возможности погашать кредиты. Для это заинтересованные министерства и ведомства должны своевременно и непрерывно предоставлять необходимые данные для межведомственной интеграционной платформы «Электронное правительство».

14. Разрешается Центральному Банку , Национальному Агентству перспективных проектов и Министерству Экономики и Финансов :

— выпустить облигации в национальной валюте Республики Узбекистан для международных финансовых институтов;

— увеличить уставной капитал АО Узбекистанской Компании рефинансирования ипотеки (далее Компания) согласно приложению 5.

— наладить деятельность Компании как специальной уполномоченной организации по выпуску ипотечных облигаций.

15. Основными задачами специальной уполномоченной организации определяются следующие:

— принять на баланс выкупленные активы коммерческих банков (агрегаты ипотечных кредитов);

— вести учёт принятых выкупленных активов коммерческих банков (агрегатов ипотечных кредитов);

— вести учёт принятых выкупленных активов коммерческих банков  (агрегатов ипотечных кредитов) в коммерческих банках ;

— выпускать ипотечные облигации под гарантии агрегатов ипотечных кредитов :

—  взять на себя обязательства по открытию специальных счетов в коммерческих банках по ипотечным кредитам и по учёту агрегатов ипотечных кредитов

 

16. Установлено, что в рамках специального правового режима «Регулируемая песочница»

а) Специально уполномоченная организация разместит ипотечные облигации на «Ташкентской республиканской фондовой бирже» АО, а их обращение также будет осуществляться через эту биржу.

При этом Центральному банку и коммерческим банкам разрешается осуществлять РЕПО-операции с ипотечными облигациями через АО «Республиканская валютная биржа Узбекистана». (Механизм операций РЕПО подразумевает, что на срок предоставления денежных средств ценные бумаги, выступающие в качестве обеспечения, переходят в собственность к кредитору, что упрощает разрешение ситуаций при неисполнении обязательств заёмщиком и снижает кредитный риск — ред..)

б) Резиденты и нерезиденты Республики Узбекистан, включая юридические лица и организации, занимающиеся рефинансированием ипотечных кредитов, а также специально уполномоченные организации, освобождаются от налога на доходы по облигациям, выпущенным до 1 января 2030 года.

Эта льгота распространяется на весь период обращения данных облигаций.

в) Компания и специально уполномоченная организация получат право на использование информации, связанной с ипотечными кредитами, из автоматизированных программных систем коммерческих банков.

17. Финансирование ипотечных кредитов

Министерство экономики и финансов на основании запросов Компании обеспечит предоставление кредитных ресурсов сроком на 20 лет за счёт средств, установленных во втором приложении к данному указу.

Эти кредитные ресурсы будут предоставлены Компании под ставку на 1 процентный пункт выше базовой ставки Центрального банка.

Определено, что:

• Для первичного приобретения квартир на рынке жилья кредитные ресурсы будут предоставляться на 20 лет по ставке, превышающей базовую ставку Центрального банка на 6 процентных пунктов.
• Эти средства будут направлены на рефинансирование ипотечных кредитов, соответствующих условиям, установленным Компанией.

Снижение процентной ставки по кредиту «зелёный ремонт»

Для снижения процентной ставки по кредиту «зелёный ремонт» разрешается комбинированное использование привлечённых Компанией ресурсов из международных финансовых институтов и выделяемых Министерством экономики и финансов финансовых ресурсов.

18. Изменения в уставном капитале Компании

С 1 апреля 2025 года полномочия по управлению государственным пакетом акций в уставном капитале Компании передаются Министерству экономики и финансов.

Министерство экономики и финансов совместно с Центральным банком и Компанией до 1 июля 2025 года должны:

• Выделить 1 триллион сумов (77, 5 млн $ — ред.) из Государственного бюджета в течение следующих четырёх лет для увеличения уставного капитала Компании.
• Разработать и утвердить график поэтапного увеличения уставного капитала Компании до 5 триллионов сумов (387, 7 млн $ — ред.) к 2030 году.

Министерство экономики и финансов в 2025 году должно :

• Выпустить дополнительные акции и разместит их среди акционеров по номинальной стоимости, увеличив тем самым уставный капитал Компании на 1,4 триллиона сумов.
• Выделит не менее 100 миллиардов сумов из Государственного бюджета на выкуп дополнительных выпущенных акций Компании.

19. Национальная стратегия развития рынка жилья и ипотеки

Министерство экономики и финансов совместно с Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства, Центральным банком и Компанией с привлечением международных экспертов разработает проект Национальной стратегии устойчивого развития рынка жилья и ипотеки и представит его в Кабинет Министров до 1 августа 2025 года.

В рамках стратегии будут определены:

• Цели и задачи государственной политики по развитию рынка жилья и ипотеки с учётом процессов урбанизации.
• Принципы развития рынка жилья и ипотеки, обеспечение баланса интересов всех участников рынка.
• Меры по привлечению долгосрочных ресурсов на ипотечный рынок и формированию устойчивой системы финансирования с поэтапным развитием вторичного сектора.
• Создание эффективной инфраструктуры для приобретения жилья на условиях ипотеки.
• Популяризация использования энергосберегающих строительных материалов в жилищном строительстве.

20. Перевод земельных участков в другую категорию

Для строительства многоквартирного жилья земельные участки, предназначенные для сельского хозяйства, должны быть переведены в категорию земель населённых пунктов и земель, предназначенных для промышленных целей. Список земельных участков, подлежащих переводу, должен быть утверждён в соответствии с Приложением №6.

Совет Министров Республики Каракалпакстан и областные хокимияты должны обеспечить выделение новых земельных участков в пятикратном размере от площади земель, переводимых в другую категорию. Это должно быть выполнено до 1 января 2026 года в соответствии с Приложением №7.

Определено, что новые земельные участки, выделенные для сельского хозяйства, считаются перераспределенными только после их официального учёта Агентством кадастра.

21. Внесение изменений в законодательство

Министерство экономики и финансов совместно с другими заинтересованными министерствами и ведомствами в течение трёх месяцев должно подготовить предложения по внесению изменений и дополнений в законодательные акты, вытекающие из настоящего Указа, и представить их в Кабинет Министров.

22. Контроль за реализацией государственных программ

Республиканский штаб по контролю и координации государственных программ должен ежеквартально представлять Администрации Президента Республики Узбекистан отчёты о ходе строительства многоквартирного жилья, обеспечивая своевременность и качество выполнения работ.

23. Ответственные за реализацию Указа

Ответственными за эффективную реализацию данного Указа назначаются:

• Заместители Премьер-министраА.Ж. Раматов и Ж.А. Кучкаров,
• Председатель Центрального банкаТ.А. Шиматов,
• Председатель Совета Министров Республики Каракалпакстан, хокимы областей и города Ташкента.

Контроль за выполнением Указа и координация деятельности ответственных министерств и ведомств возлагается на Премьер-министра Республики Узбекистан А.Н. Арипова.

Президент Республики Узбекистан  Ш. Мирзиёев, г. Ташкент

Приложение 1

к Указу Президента Республики Узбекистан от 21 февраля 2025 года № ПФ-26

Показатели целевых планов строительства многоквартирного жилья в массивах «Янги Узбекистон» и других жилых массивах в 2025 году

№	Регион	Количество квартир	Площадь квартир, тыс. кв.м	В том числе в массивах «Янги Узбекистон»
				Количество домов
По республике в целом	135 000	8 100,0	543	28 219
1	Республика Каракалпакстан	4 800	288,0	27
2	Андижанская область	9 700	582,0	59
3	Бухарская область	6 500	390,0	12
4	Джизакская область	5 700	342,0	26
5	Кашкадарьинская область	7 700	462,0	26
6	Навоийская область	5 500	330,0	10
7	Наманганская область	8 500	510,0	34
8	Самаркандская область	12 500	750,0	65
9	Сурхандарьинская область	9 200	552,0	45
10	Сырдарьинская область	3 100	186,0	38
11	Ташкентская область	9 900	594,0	35
12	Ферганская область	9 900	594,0	59
13	Хорезмская область	7 000	420,0	80
14	г. Ташкент	35 000	2 100,0	27

В том числе:

• В Ташкенте:20 000 квартир, 1 200,0 тыс. кв.м, 27 домов, 3 345 квартир, 167,3 тыс. кв.м.
• В «Янги Ташкенте»:15 000 квартир, 900,0 тыс. кв.м.

 

Примечание: В случае необходимости в целевые показатели строительства многоквартирного жилья в массивах «Янги Узбекистон» и других жилых массивах могут быть внесены соответствующие изменения по предложению Министерства экономики и финансов и Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства по согласованию с Кабинетом Министров.

Остальные приложения вы можете посмотреть пройдя по ссылке https://lex.uz/pdffile/7395923

Материал подготовила Фарида Шарифуллина

Фотография взята с Youtube-канала  O’zbekiston 24