Договор долевого участия: защищены ли права граждан?

В нижеизложенном обзоре автор показывает, как нарушаются законные права  покупателей будущего жилья в строящемся доме. При покупке будущей квартиры в строящемся доме автор решил удостоверить договор с застройщиком нотариально, в соответствии с Гражданским Кодексом Республики Узбекистан (далее — ГК РУз). Но не тут-то было, т.к. наши ʺюристыʺ наотрез отказались нотариально удостоверить договор купли-продажи будущей квартиры в строящемся доме. 

Для того, чтобы было понятно, о чем идет речь, необходимо дать читателям некоторые пояснения норм закона.

Согласно Гражданского Кодекса РУз объект обязательственного права (договор купли-продажи) и объект вещных прав (регистрация права на недвижимое имущество в Агентстве по кадастру) — это разные вещи.

Обязательства возникают из договора (ст.234 ГК РУз).

Имущественные права возникают с момента регистрации в Агентстве по кадастру (ст.ст. 8, 84, 111, 185 и 210 ГК). (21.12.1995. Гражданский кодекс Республики Узбекистан (часть первая) (lex.uz))

Здесь считаю необходимым сделать паузу и объяснить разницу между договором купли-продажи, действовавшим до 1 марта 1997 г., т.е. до момента введения в действие ГК РУз.

Для этого совершим экскурс в историю и рассмотрим статью 257 ГК УзССР (действовавшего до 1 марта 1997 г.), которая была изложена следующим образом:

— Жилой дом (или часть его), находящегося в личной собственности гражданина или у совместно проживающих супругов, может быть предметом купли-продажи…

С 1 марта 1997 г. договор купли-продажи в статье 387 ГК РУз изложен следующим образом:

— Договор может быть заключен на куплю-продажу товара (к которому относится и недвижимое имущество) имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем.

Т.е принципиальная разница заключается в том, что если до 1 марта 1997 г. можно было продать недвижимое имущество, находящегося только в личной собственности (французская система купли-продажи), то с 1 марта 1997 г. договором купли-продажи может быть заключен на недвижимое имущество, которое имеется в наличии, или которое будет создано в будущем (немецкая система купли-продажи).

Видимо наши ʺюристыʺ не заметили или не понимают эту разницу и утверждают, что нельзя подписать договор купли-продажи на недвижимое имущество, которого нет.

Юристов также смущает то, что недвижимое имущество также относят к товару.

Но при этом их не смущает то, что кругом их окружают объявления о продаже квартир, зданий и сооружений, земельных участков.

Видимо они не в состоянии понять, что все, что имеет цену и продается, называют общим словом – товар, или юридически – объектами гражданского оборота.

При этом они живут при правоотношениях, когда договоры купли-продажи будущего товара (имущества) заключаются широко, но они этого не осознают и не понимают.

Вот некоторые примеры, с которыми мы сталкиваемся в повседневной жизни:

1. Договор купли-продажи автомобиля в автосалоне, когда продавец (автосалон) и покупатель (гражданин) заключают договор, при котором покупатель подписывает договор и оплачивает стоимость автомобиля, которого нет в наличии, т.к. автосалон его приобретет в будущем, и покупатель его получит через несколько месяцев.
2. Договор купли-продажи будущего урожая (контрактация) – это договор, когда фермер и покупатель подписывают договор купли-продажи будущего урожая в начале года, который будет собран и передан в будущем, осенью, например хлопок.
3. Фьючерсный сделки – это договор купли-продажи между заинтересованными сторонами о покупке или продаже различных активов на бирже (нефть, газ и т.д.) по фиксированной, на момент подписания договора, цене, который будет передан в будущем, согласно условиям договора.
4. Договор ʺО долевом строительстве многоквартирных домовʺ.

Название данного договора я взял в кавычки, т.к. если прочитать условия таких договоров, то мы легко можем убедиться, что по условиям такого договора:

— Одна сторона (застройщик) обязуется в будущем передать квартиру (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

А теперь перечитываем статью 386 ГК РУз: «По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать товар в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).»

В чем отличие договора купли-продажи от договора ʺО долевом строительстве многоквартирных домовʺ?

Отличий НЕТ.

Согласно законодательства РУз срок исполнения такого договора не должен превышать 24 месяца, в случае задержки сроков передачи квартиры (в будущем) застройщик должен оплатить штрафные санкции, как и покупатель, предусмотренные, в случае нарушения условий договора любой из сторон.

Все дело в том, что в ГК РУз не предусмотрены договоры ʺО долевом строительстве многоквартирных домовʺ или, если говорить простым языком — долевого участия.

То же самое касается ʺинвестиционныхʺ договоров, условия которого, если прочитать текст договора, сводятся к тому, что инвестор вносит средства, в целях получения прибыли в будущем, которые могут включать в себя, как денежные средства, так и недвижимое имущество.

Понятие ʺинвестицииʺ и ʺдолевое участиеʺ не имели своего юридически-правового понятия как в ГК УзССР, так и не имеют в ГК РУз.

Эти понятия не относятся к правовым, а относятся к экономическим.

Для того, чтобы это понять, нам опять нужно вернуться назад, в начало 90-х годов.

Как я уже упоминал выше, до 1 марта 1997 г. действовал ГК УзССР, в котором не было предусмотрено строительство жилья частным застройщиком для продажи.

Это монополия принадлежала кооперативам, которые строили многоэтажные дома для собственного пользования, а здесь появились частные застройщики в лице частных предпринимателей, ООО и т.д., которые начали строить дома для продажи, что не регулировалось законом.

И вот тут встал вопрос, как назвать договор для продажи жилья, возводимый не государством, а частным застройщиком, где квартира передавалась не в момент подписания договора купли-продажи, а в будущем, после введения ее в эксплуатацию.

И вот тогда экономисты и придумали такое название – инвестиционный договор или договор долевого участия.

Конструкция инвестиционных договоров и договоров долевого участия не предусмотрена ГК РУз.

А в силу части второй статьи 3 ГК РУз нормы гражданского законодательства, содержащиеся в других законах и иных актах законодательства, должны соответствовать ГК РУз.

Поэтому наши юристы должны, прежде всего, определить правовую природу таких договоров и руководствоваться правилами главы 29 ГК РУз («Купля-продажа»), и в первую очередь статьями 386 — 387 ГК РУз.

А теперь подумайте, чем отличается участник долевого строительства от инвестора?

И первый, и второй вносят денежные средства. Разница между ними состоит в том, что участник долевого строительства вкладывает денежные средства для приобретения будущего жилья для личного пользования, а инвестор вкладывает деньги для получения прибыли в виде недвижимого имущество или денежные средств, в зависимости от условия договора (ст. 3 ЗРУз ʺОб инвестициях и инвестиционной деятельностиʺ ЗРУ-598-сон 25.12.2019. Об инвестициях и инвестиционной деятельности (lex.uz)). Но и участнику долевого строительства закон не запрещает получить денежные средства, если он продаст полученную квартиру, которая в готовом состоянии, после ремонта, будет стоить значительно дороже, чем на этапе строительства котлована.

Т.е. для участника долевого строительства, в случае продажи уже полученной квартиры, будет действовать норма статей 386 и 387 ГК РУз, которые регулируют вопросы договора купли-продажи. Автор знает не один десяток примеров, когда граждане, заключив договор долевого строительства, делают окончательный ремонт квартиры, и продают квартиры уже с ремонтом, по цене, значительно выше, чем они ее приобрели и потратились на ремонт. По факту они являются, согласно действующего законодательства – инвесторами, но приобретают квартиры, как участники долевого строительства. Это такой вид бизнеса, не запрещенный законом, т.к. статья 66 Конституции РУз гласит, что собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом.

К сожалению ʺюристыʺ повсеместно не понимают смысл договора купли-продажи, предусмотренный в ГК РУз. Поэтому автор и называет таких чудо правоведов ʺюристамиʺ, т.е. в кавычках.

Основанием к такому заключению о ʺюристахʺ автора подтолкнуло изучение Постановления Президента РУз ʺО мерах по урегулированию процесса долевого строительства многоквартирных домовʺ №ПП-4732 от 27.05.2020 г. (ПП-4732-сон 27.05.2020. О мерах по урегулированию процесса долевого строительства многоквартирных домов (lex.uz))

Согласно пункта 19 приложения к данному Постановлению договор купли-продажи будущего жилья ставится на учет в уполномоченный государственный орган, которым, согласно пункта 3 приложения является Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Узбекистан, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Каракалпакстан, главные управления строительства и жилищно-коммунального хозяйства областей, а также Главное управление строительства города Ташкента.

Но как автор разъяснял выше, так называемые договор ʺО долевом строительства многоквартирных домовʺ не что иное, как договор купли-продажи будущего жилья.

Статья 110 ГК РУз гласит, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.

В законе, в части второй статьи 488 ГК РУз говорится, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. ( 29.08.1996. Гражданский кодекс Республики Узбекистан (часть вторая) (lex.uz))

В статье 488 ГК РУз не оговаривается обязательное нахождение недвижимого имущества в личной собственности, как это предусмотрено в статье 257 ГК УзССР, действовавшего до 1 марта 1997 г. Видимо на ʺюристовʺ, на уровне подсознания, до сих пор действуют остаточные флюиды нормы купли-продажи недвижимого имущества, предусмотренные статьей 257 ГК УзССР.

В силу части первой статьи 112 ГК РУз несоблюдение нотариальной формы или требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Т.е. пункт 19 приложения к Постановлению Президента РУз №ПП-4732 от 27.05.2020 г. ПРЯМО ПРОТИВОРЕЧИТ части второй статьи 488 ГК РУз о форме договора купли-продажи недвижимого имущества, с последствиями части первой статьи 112 ГК РУз о ничтожности сделки, не имеющей юридических последствий.

Здесь мы видим, как безграмотность ʺюристовʺ ставит покупателей в бесправное положение, на законодательном уровне, по сравнению с застройщиком.

Если бы данные договора удостоверялись нотариально и регистрировались, как это предусмотрено законом, в кадастре, в пункте обременения прав застройщика, то не было бы случаев двойной продажи квартир застройщиком, что встречается не редко в наши дни.

То, что текст Постановления Президента РУз №ПП-4732 от 27.05.2020 г. и приложение к нему написан не юристами, а ʺюристамиʺ и функционерами из Министерства строительства, и невооруженным глазом видно, где некоторые положения грубо и прямо противоречат ГК РУз.

Если говорить прямо, то в данном Постановлении права (закона) чуть больше, чем ничего.

Для того, чтобы хоть как-то защитить право покупателя автор хотел удостоверить нотариально договор купли-продажи будущего жилья в строящемся доме, на что получил решительный отказ, как со стороны нотариусов, так и со стороны управления юстиции, несмотря на то, что часть вторая статьи 112 ГК РУз дает право удостоверить такую сделку через суд.

Но при разговоре в суде судья прямо сказала, что договоры купли-продажи будущего жилья нотариально не заверяются, несмотря на то, что часть вторая статьи 112 ГК РУз дает право гражданам и юридическим лицам удостоверять нотариально любую сделку, даже если законом и не предусмотрено такое удостоверение, главное, чтобы договор не нарушал действующее законодательство.

И здесь автор попал в ситуацию, когда сделка должна быть удостоверена нотариально, а ʺюристыʺ отказывают ему в законных требованиях.

ʺЮристовʺ не убеждают доводы статьи 18 ЗРУз ʺО нормативно-правовых актахʺ, гласящей, что в случае расхождений между нормативно-правовыми актами применяется нормативно-правовой акт, обладающий более высокой юридической силой.

В силу статьи 6 ЗРУз ʺО нормативно-правовых актахʺ ГК РУз, закон имеет большую юридическую силу, чем Постановление Президента РУз, котор является подзаконным актом.

Но видимо наши ʺюристыʺ и об этом не имеют представления.

Как говорится, у граждан есть Конституция и законы РУз, а у ʺюристовʺ (включая судей, сотрудников прокуратуры, Министерства Юстиции, МВД, нотариусов и т.д.) есть власть.

От такого уровня и количества безграмотных ʺюристовʺ с имеющей у них властью, граждане не понимают, как государство и в чьем лице охраняет права их права.

Такова нынешняя СЕ-ЛЯ-ВИ в ʺправовомʺ государстве с названием Республика Узбекистан.

Собир Якубжанов

Специально для Housing-uz.info